文/乐居财经 林振兴

在中建方程董事长周宇騉心里，刁鹏是福将。

刁鹏的到来，迅速在中建方程的版图上炸开两个响雷，也让原本是“小透明”的中建系地产第九子，开始在北京显露头角。

第一枪，响在远郊。延庆“臻源府”成为一匹黑马，开盘仅10天就收回全部地价款。

第二枪，直插主城。刁鹏推动中建方程首次杀入北京主城区拿地，打造“方程国贤府”。

眼下，周宇騉急需一位能打的猛将，帮他在地产板块冲锋陷阵，扭转中建方程前三季度营收、净利双降的局面。

2025年1-9月，中建方程营业收入52.95亿元，同比减少10.28%；同期净利润4.03亿元，同比下降45.98%。

近年来，中建方程营收和净利润也处于波动下行通道。2022-2024年，中建方程实现营业总收入分别为99.04亿元、86.81亿元、89.86亿元；净利润分别为14.76亿元、9.64亿元、9.09亿元。

针对2026年重点工作，周宇騉喊话，“要全力以赴拼抢市场”。而刁鹏，正是周宇騉心目中最合适的人选。

在京城地产圈，他有着丰富的营销管理经验和资源，曾是中海地产北方大区分管营销的高级副总经理。

加盟中建方程后，刁鹏有了新title——房地产事业总监，全面负责营销管理工作。

值得注意的是，刁鹏并非单枪匹马跳槽，而是带了一支中海队伍转投中建方程，搭建自己的营销班子。

刁鹏的到来，无疑是一剂强心针。但在“方程国贤府”这个标志性项目上，他却选择了一种看似“隐身”的姿态——操盘方并非中建方程，而是兄弟公司中建智地。

中建方程和中建智地，在项目公司（北京丰程置业）分别持股97%和3%。其中，刁鹏本人亲自出任项目公司董事，法人、董事长、总经理则由中建方程北京公司总经理杨洪禄担任。

是刁鹏不够强势吗？恰恰相反，他深谙京城地产江湖的规则：既要能打硬仗，也要会借力打力。

这一招，可谓“一箭双雕”。

一来，借船出海。“国贤府”是中建智地已经跑通的成熟产品线，市场认可度高。刁鹏借此将“中建方程”的品牌，巧妙地绑上这艘快船，快速进入主流视野。

二来，分担风险。首次杀入主城区拿地，市场变幻莫测。拉上兄弟公司操盘，既能学习其成熟的开发经验，又能有效分摊资金和操盘风险，进可攻，退可守。

01

中建方程是中国建筑（601668.SH）的全资子公司，前身为中国建筑建筑事业部，它也是中建系地产的第九子。

相较于中建智地、中建壹品、中建玖合等中建八子在地产江湖里高歌猛进，中建方程在地产圈更像是“小透明”。

它的主战场不是普通的住宅开发，而是城市综合开发。简而言之，就是从事城镇成片土地综合开发。

业务类型包括保障房建设、棚户区改造、旧城改造、城市更新、市政基础设施配套和新区建设等。另外，部分城市综合开发项目采用PPP模式开展。

但城市综合开发的这门生意，是真不好做。

周期长、投入大、回款慢，是贴在它身上的三大标签。

若项目开发进展及土地出让和后续运营情况不达预期，或将对中建方程经营和资金周转产生不利影响。

前几年倒在PPP模式上的民企，东方园林和华夏幸福就是例子。

中建方程董事长周宇騉是纯正的中建系出身，但他还任职过PPP民营“第一股”东方园林，担任该公司独立董事。2009年和2010年，周宇騉一共从东方园林领取了12.46万薪酬。

这段经历，为他在中建方程开展城市综合开发业务，有“启蒙”的意义。

截至2025年9月末，中建方程累计完成城市综合开发项目投资数量达48个，累计投资规模超过1000亿元，分布于北京、上海、天津、西安等地，同时向郑州、新疆及山东、武汉等地拓展。

2024年及2025年1~9月，该公司城市综合开发板块分别实现回款48.12亿元和16.33亿元。

评级报告显示，目前中建方程在手城市综合建设项目所需投资规模仍较大，且个别项目尚处于回款初期，后续仍面临一定的资金压力。

以天津滨海新区南部新城城镇综合建设项目为例，截至2025年9月末，中建方程累计投资124.10亿元，但累计回款92.87亿元。

更别提ppp项目，天津市津南区葛沽镇城市综合建设项目的建设期5年，运营期15年，中建方程计划总投资175.20亿元，截至2025年9月末，累计完成投资74.7亿元，累计回款19.49亿元。

在中建方程2026年工作会议上，周宇騉强调，“要奋力攻坚回款清收。”

此外，城市综合开发一般采取分块滚动开发模式，但项目推进进度易受整理土地的上市进程影响，开发周期相对较长，项目推进带来累计投资规模的增加，将使得中建方程对外融资需求上升。

截至2025年9月末，中建方程在各家银行授信总额度为2020.24亿元，其中已使用授信额度254.73亿元，尚余授信1765.51亿元。

另一方面，城市综合开发业务项目周期较长，因此造成中建方程存在大量的长期应收款。截至2025年9月末，中建方程长期应收款金额为152.49亿元，占非流动资产的比例40.69%。

02

城市综合开发业务的钱不是那么好挣，也让中建方程将目光投向房地产。

2022年，是个分水岭。中建方程开始大张旗鼓涉足房地产开发业务。

也是这一年，地产圈哀鸿遍野，融创、世茂、龙光们纷纷暴雷，民企倒了一大片。

另一边，看着兄弟企业在地产江湖里赚得盆满钵满，董事长周宇騉终于坐不住了。

于是，中建方程房地产投资与开发业务收入占公司总收入及占比蹭蹭往上涨，2022-2024年，分别为11.55亿元(11.67%)、17.85亿元(20.56%)、24.08亿元(26.79%)。同期，地产业务的毛利率分别为17.81%、19.75%%、19.37%。

去年前三季度，该公司房地产投资与开发业务的营业收入为11.63亿元（21.97%）。

周宇騉甚至立了个Flag：中建方程到2025年实现城镇综合建设投资，房地产投资，城市运营三类业务营业收入比重趋近5:4:1。也就是说，地产业务不再是配角，而是挑大梁的主力军。

决心下了，动作也很快。截至2025年9月末，中建方程在建及在售房地产项目共13个，2025年以来新增项目4个，全部卡位一线和新一线。

其中，去年7月，中建方程以5.6亿元底价拿下延庆新城小营YQ00-0205-0001地块，楼面价为1.55万元/平米，打造臻源府项目。

臻源府犹如京城楼市的一匹黑马，于2025年9月开盘。它供应318套，目前住宅网签297套，成交均价3.21万元/平米，成交金额10.79亿元；车位也卖了209个，收金超4604万元。

地价覆盖率超192%，让中建方程尝到甜头，赚得盆满钵满，也让它更加坚定在北京“补仓”的念头。

去年底，中建方程拉上“兄弟”中建智地，以13.54亿元底价拿下丰台北宫镇张郭庄村0204-6028地块，楼面价为2.84万元/平米，打造方程国贤府项目。

中建方程不打没有把握的仗。就像臻源府，其实它也是一级土地整理者。后续的地块情况，中建方程是第一个知情者。

丰台也一样，张郭庄地块的开发实施以及市政交通基础设施是由中建方程子公司负责，它是有拿地优势的。

为了铺开这张地产业务的大网，中建方程必须砸下真金白银。

2025年1-9月，经营活动产生的现金流量净额在近年来首次告负为-1.93亿元，较去年同期减少12.39亿元，同比下降118.46%。

截至2025年3月末，中建方程有息债务余额为158.76亿元，其中短期借款余额13.87亿元，一年内到期的非流动负债中长期借款余额24.94亿元，长期借款(一年内到期的长期借款除外)余额101.58亿元，应付债券余额18.37亿元。

2022-2024年和2025年9月末，该公司资产负债率分别为65.03%、66.45%、65.54%和65.76%。

截至1月初，中建方程及其子公司境内待偿还债券余额28亿元，其中公司债券18亿元，永续中票10亿元。