文/北京进深 徐迪

上周末，位于丰台河西的中建方程国贤府项目正式开盘。

据官方披露，项目首开当日成交406套，销售额17.2亿元。

4月15日已有网签转化，截至4月16日，两天累计网签222套。

签约面积2.1万㎡，成交均价约4.56万元/㎡。

网签金额合计9.59亿元。

  5%的利润红线

先算一笔账。

这块地是去年12月16日拿的，楼面价2.84万/㎡。

当前4.56万/㎡的成交均价，刨去精装成本、财务、营销费用、税费，这个项目的利润率被死死压在了5%左右。

在房地产高周转时代，5%是什么概念？

显然，中建方程这次没想着靠卖房赚大钱，他们的策略非常清晰：低价走量，现金为王。

看看定价细节就懂了，78㎡的小三居的定价，竟然比92㎡的主力户型还要贵，这在以往的产品逻辑里是反常的。

通过小户型的高单价来平衡总价门槛，同时用大户型的低单价来吸引改善客群。这种“螺蛳壳里做道场”的定价策略，目的只有一个，确保每一套房都能卖出去，不留库存。

只要资金回笼快，5%也是赚，毕竟在当下的行情里，落袋为安才是硬道理。

  中建智地，醉翁之意不在酒

再看项目公司的股权结构，就更有意思了。

挂着“国贤府”的高端招牌，操盘手却是中建方程，而“国贤府”这一IP的创造者中建智地，居然只占股7%。 

之所以会放心地将国贤府这个核心产品系交与中建方程操盘，主要还是由于两家企业同为“中建”系。

中建智地和中建方程都是中国建筑集团有限公司（简称“中建集团”）下属单位，但分属不同层级和业务线：

中建方程直属中建集团，而中建智地却是中建一局旗下，属于中建集团的三级子公司。

中建智地这一手算盘，是打给母公司中建一局听的。

房地产开发的利润薄了，但建筑施工的利润可是实打实的。只要中建智地入了局，哪怕只是象征性地占个7%的股，这个项目的施工总承包就能顺理成章地交给母公司中建一局。

一个总建面7万多方的项目，建安成本几个亿。

卖房只赚5%的辛苦钱，但“堤内损失堤外补”，反正肉都在中建这一口锅里了。

从这个角度来看方程国贤府的热销，不单纯是产品的胜利，更是商业模式的胜利。

它告诉我们，现在的房企早已不再单纯靠卖房赚钱，而是通过复杂的股权设计和产业链整合，在微利时代寻找新的生存之道。

  杨洪禄，被低估的操盘手

在这场局里，有一个人不得不提，那就是中建方程北京公司的总经理杨洪禄。

说实话，这个项目能卖得这么顺，杨洪禄功不可没。

首先，他敢于在丰台河西这种非核心地段，打出“主城国贤府”的旗号，这需要极大的魄力。

其次，他在产品上敢于突破，那个“装饰构架”改出来的北向阳台，虽然只有4㎡，但能在新盘得房率普遍超90%的局面下再出花活，把“好房子”政策用到了极致。

最重要的是，他把价格控制得极其精准。既没有为了高利润把客户吓跑，也没有为了走量把品牌做烂。

在只有5%利润空间的情况下，还能把场面做得这么漂亮，两天签掉近一半的房源，显示了他极强的市场敏锐度和操盘能力。

今年2月初，在中建方程2026年投资拓展系统工作会议上，中建方程党委书记、董事长周宇騉提出，要全力以赴拼市场，强化内部能力建设，锻造政治担当、专业精进、勇担责任、善于攻城拔寨的市场拓展团队，做到 “内强而王”。

两个月后，杨洪禄成了那个冲在最前面的“攻城拔寨”的猛将。

在如今这个市场环境下，能把一个微利项目做得风生水起，既照顾了集团内部的施工利益，又保证了项目的快速去化，杨洪禄的表现，绝对值得周宇騉高看一眼。

  首座主城国贤府，有诚意也有创意

方程国贤府所在丰台张郭庄6028地块成交于去年12月16日，中建方程 中建智地联合体以13.54亿元底价摘得，楼面价约2.84万元/㎡。

项目占地3.18公顷，总建筑面积约7.37万㎡，其中：

地上建面4.93万㎡，地下约2.44万㎡，建筑高度33米（最高），绿地率30%。

规划了14栋住宅楼，7-11F全洋房社区，总共约508套房源。

主力面积段78-117㎡，另有少量60㎡ 非标小户型。

南向阳台、北向设备平台，边户L型转角飘窗，顶层送露台，得房率90%起，最高超95%。

3月21日，中建方程国贤府取得预售许可证。

除最南角的5#楼外，其余13栋住宅楼一次性入市，共476套，建面合计4.51万㎡。

拟售均价5.2万元/㎡。

本次取证房源中，建面92㎡为主力户型，共254套，占比53%；

其次是104/105户型，共112套，占比23%；

引流款78㎡小三居有61套，占比约13%；

顶配117湖景楼王，仅40套，占比8%；

另有少量非标户型，建面58㎡起步。

阳台和设备平台都很常规了，重点看下装饰构架，可以说是赠送面积的新物种。

在总图上是空心线条，没有任何文字注解，乍看像是采光井。

它在规划审批时，名义上是用于美化建筑外立面、遮蔽设备或作为空调机位的“装饰性”结构。

然而，在实际交付后，购房者可以将其灵活改造，从而实现扩容的效果。

在方程国贤府的样板间，看到了这个新物种的实体展示。

北向的装饰构架，被改造成了一个开敞式阳台。

北边书房的设备平台包进室内，留了一道小门，出去就是这个小阳台。

进深不到一米，大概4㎡左右的面积，白送的，晾晒衣物、种种花草足够了。