文/乐居财经 严明会

2025年，城投控股（600649.SH）的财务报表似乎迎来了修复的曙光。

全年实现营业收入144.57亿元，同比增长53.27%；归母净利润也止住了连续下滑的势头，回升至2.89亿元，同比增长19.19%。

然而，这份亮丽的营收成绩单，并非源自销售端的全面复苏，更多是吃了“老本”。

城投控股在财报中表示，营收增长得益于此前销售项目带来的结转收入。

扣除非经常性损益后，公司归母净利润同比大幅增长212.15%，主要来自房产业务交付增加，以及证券市场波动导致非经常性损益减少。

事实上，城投控股的利润空间正持续承压：

近两年其净利润仅维持在2-3亿元区间，2025年的净利率甚至已不足2%。

露香园撑起半边天

明星项目“露香园”依然是撑住业绩的关键一环。

年内，城投控股完成了露香园B地块、虹盛里一二期、青溪云邸、璟云里二期西地块5个项目交付；露香园二期、兴华里等在建项目按节点推进施工。

实现销售金额78.82亿元，销售面积11.55万平方米。相比于2024年177.33亿元的销售额，下滑55.55%。

销售端降速或会成为新的隐忧。

另外，2026年初，露香园置业因土地增值税清算申报违规，被要求补缴税款、滞纳金合计约1.3亿元，将会对年度利润造成直接冲击。

上海城投旗下几个在售项目中，仅露香园去化还算优质。

网上房地产数据显示，露香园·天誉所在的B地块的高层产品，目前已经清盘，不过别墅产品依旧在售。这也是上海城投去化最好的项目。

位于虹口江湾镇的虹盛里项目，两个地块均陷入了去化缓慢的困境中。

江岸嘉苑地块，2023年7月首开至今，接近3年的时间，229套房源还有182套可售，去化率约20%。江境雅苑地块，同样快3年的时间，去化也率也在5成左右。

位于杨浦平凉路街道的兴华里，2024年开盘至今，106套房源依旧尚未清盘，去年还曾试图通过法拍网来进行去化，不过无人参与竞价。

这些因素也使资金回笼压力进一步上升。

缓慢开发

城投控股的业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，地产业务主要由全资子公司置地集团负责经营，而城投控股隶属于上海市属国企上海城投集团。

2024年的城投控股，在上海累计拿地99.93亿元，但2025年并未继续扩张版图。

当年10月，城投置地以70.8亿元价格竞得黄浦老城厢核心区的六宗地块，涵盖了住宅、商业、社区级公共设施等混合业态。

这批地块位于上海人文风貌最精华的老城厢，紧邻豫园、外滩BFC及董家渡，与一众豪宅项目形成豪宅带，是“露香园系”最重要的后续增长极。

如此重要的地段、如此雄心的规划，使外界一度认为城投将延续露香园的豪宅打法，展开新一轮品牌跃升。

这场声势浩大的落槌之后，项目的推进却异常平静。直至2026年4月，六宗地块中仅235B-03地块公布建设方案，拟建4层风貌别墅类产品，地上总建筑面积7120.04平米，还有少量商业。

至于其余五幅地块，至今依然毫无动静。

同样在当年10月，城投置地在公开市场以29.13亿元托底拿下闵行华漕镇MHP0-1404单元39-02、40-02地块，楼板价3.35万/㎡。

直到今年1月才有了新进展，案名定为“前湾霁月名邸”，效果图也随之曝光。距离拿地已超过一年半，仍未入市。

截至2025年末，城投控股土储总建面约73万平米，目前持有七个房地产储备项目，包括金山区朱泾镇地块、杨浦区新江湾城科技园北块、黄山高铁新城A-1地块III期、虹口区江湾镇街道HK0015-06号地块、黄浦区小东门街道235B-03地块等；以及浦江镇杜行老街“城中村”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”改造项目。

两个旧改项目是其持有待开发土地面积最大的项目。

内部动荡

2024年8月，城投控股的母公司“上海城投（集团）有限公司”原党委书记、董事长蒋曙杰因涉嫌严重违纪违法接受审查，成为外界关注的焦点。

在蒋曙杰被查的三个月前，他仍作为关键嘉宾参加上海市属国企首单存量R4地块并购盘活项目“城投宽庭徐汇社区”的启动仪式，其他参与者包括国盛集团等多家市属国企高层，其中也有人在之后数月接受调查。

公开信息显示，蒋曙杰曾任上海市建设和交通委员会副主任、上海市建设和管理委员会副主任等重要职务。2017年4月开始执掌上海城投，在此之前，他于2016年4月担任上海交运集团股份有限公司党委书记、董事长。

蒋曙杰被查后，2024年年底，城投原副总裁胡欣也因涉嫌受贿被逮捕。

两位核心高管的落马，或许使城投在2025年开启了内部治理调整期，项目推进节奏随之明显放缓，谨慎替代了扩张，成为新的主基调。