国资房企:左右互搏

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 13.2w阅读 2024-09-30 09:57

/乐居财经 魏薇

没有最卷,只有更卷。

在“卷王之王”北京顺义,阳台是标配,不仅赠送面积多,得房率高,项目品质也高。

这次,北京城建在顺义又卷出了新边际:一个新项目的得房率创了新高。

前几日,“星悦时光AURORA”视频号发布了项目案名及部分信息,视频号名称即案名,户型面积段为77-107㎡,精装纯洋房。

星悦时光一次性赠送了“飘窗+设备平台+挑空+阳台”,让小户型的得房率飙升。

建筑面积约 77㎡的三居使用面积达到了约97.11㎡;建筑面积约87㎡双卫三居,(中户)使用面积约106㎡、(边户)使用面积约110㎡;建筑面积约107㎡大四居,使用面积约135㎡。三个户型的得房率均超100%,最高达126%。

按照大多数项目80%左右的得房率计算,一套建筑面积约为77平方米的三居室,星悦时光的实际可用面积将比一般情况多出35平方米。以4万元/㎡的平均售价计算,这部分额外的空间价值相当于140万元,接近小半套房子的价值了。

这相当于一种变相降价。

星悦时光是城建发展开发的楼盘,后者的母公司是北京城建。城建发展虽然有北京城建的“庇护”,但双方摆脱不了同业竞争。北京城建和旗下子公司的很多项目,并未装入上市平台。

今年上半年,城建发展的销售面积与销售额同比都大幅下滑。营业收入65.2亿元,同比下降33.10%;归母净利润-1.38亿元,同比下降128.46%。

牵手深圳国企

星悦时光所在地块是由北京城建投资发展股份有限公司(简称“城建发展”)和苏州南山新吴房地产开发有限公司(简称“南山新吴”)联合体在今年6月27日竞得,位于北京顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发A片区,成交价11.9亿元。销售指导价为44000元/平方米,上下浮动8%。

城建发展的母公司是“北京城建集团有限公司(简称:北京城建)”,后者对前者的持股比例为43.84%。

2024年7月10日,项目建设单位北京城建南山置业有限公司(简称“城建南山”)成立,注册资本1亿元,城建发展持股51%,南山新吴持股49%。

8月22日,项目规划公示,2个居住地块共规划23栋住宅楼(其中北地块11栋住宅楼,南地块12栋),7-11层,容积率仅1.6。并将无偿代建3200平方米的托幼用地。

南山新吴成立于2014年5月21日,注册资本5亿元,由深圳市南山房地产开发有限公司(简称“南山地产”)100%控股,母公司是南山控股(002314.SZ),背后的股东为招商局集团、深圳国资委和广东环保集团、中海油集团等大型国资企业。

这是南山控股首次北上进京拿地。

南山控股的支撑性业务就是房地产开发,2023年,其房地产业务的营收占比超过60%,期内房地产销售累计实现全口径销售金额173.7亿元,同比增长15.8%,权益销售金额121.3亿元,同比增长60.7%,合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额96.6亿元,同比增长142.1%。

但营收和归母净利润仍双双下降。期内,实现营业收入120.57亿元,同比减少0.77%;归母净利润1.47亿元,同比减少78.41%。

2024年上半年,南山控股实现营业收入27.23亿元,同比下滑65.54%,净利润亏损1.18亿元,同比下滑-563.76%

顶着业绩亏损的压力,南山控股在项目公司成立不久后向城建南山提供财务资助,资助金额为5.78亿元,资助总额度不超过9.46亿元,目前已使用额度为6.83亿元。

资助资金主要用于支付土地价款、工程建设支出等,资助期限设定为三年。公告中,南山控股并未提及利息问题,南山控股或其子公司还将为城建南山提供不超过2.94亿元的连带责任担保。

星悦时光直线距离6公里以外的顺义南彩镇,也有个新盘:青年ONE,出自北京住总集团有限责任公司(简称“住总集团”)。

住总集团在北京城建旗下,也就是说,城建发展与住总集团是兄弟公司关系。

在星悦时光主打刚需的项目中,北京城建还打造了近2000平方米的庭院会所,洄游连廊设计。这样的配置,更多会出现在定位豪宅的项目中。

项目配置高、得房率高、性价比高,北京城建每个小心思都戳中了年轻人的购买点。

青年ONE主打刚需地铁房,有三个户型:72平米、89平米和105平米。跟星悦时光的户型面积分布非常接近,针对的也是同一批客户群体。星悦时光还将“77㎡神户型、真三居、拒绝2+1”作为卖点。

目前,青年ONE是顺义区得房率最高的项目,超过了100%。星悦时光一出,瞬间超了青年ONE一头。

青年ONE即将在10月1日开盘,宣传预热已经做足。星悦时光项目信息释放出来的时间,比前者的开盘时间早了一个多星期。

这让购房者既欣喜又纠结,欣喜的是房子越来越好,得房率越来越高,纠结的是现在上车会不会亏。

万一有更“划算”的项目出现呢?

同业竞争难题

城建发展是北京城建旗下唯一一家地产上市平台。城建发展的一把手储昭武,是北京城建非董事高级管理人员之一。

实际上,北京城建与城建发展之间存在不少业务重叠。房地产开发均是二者的主业之一,北京城建旗下还有北京城建房地产开发有限公司(简称“城建开发”)、北京住总集团有限责任公司两个房地产业务开发平台。

作为一家以房地产开发为主要业务的上市公司的集团公司,北京城建体系内的其他房地产开发平台,对中小股东而言是不公平的。

另外,北京城建和旗下子公司拿下的很多地块,并未装入上市平台。例如,上述和知筑项目、颐知筑项目、房山长阳项目,都不在上市公司城建发展旗下。

颐知筑的项目公司为北京城建瑞泰投资发展有限公司,和知筑的项目公司为北京城建长阳投资发展有限公司。它们都是城建开发的全资子公司,而后者由北京城建100%持有。

北京城建曾表示,在拥有控制权期间,将房地产业务优先支持城建发展,2018年10月22日~2023年10月21日内承诺开发公司满足条件后注入城建发展。

到期日之前,北京城建发布了一则公告,内容是他们无法完成2018年做出的承诺。他们把这个承诺兑现的时间,延期到了两年之后,也就是20251021日。

为了缓解与城建发展之间的同业竞争问题,北京城建将城建开发、住总集团等旗下多家地产公司的资产交给城建发展托管。同时, 北京城建承诺,在符合注入城建发展的条件下,将城建开发、住总集团的有关项目注入城建发展。

2023年1月,城建发展以1.59亿元收购了北京城建兴瑞置业开发有限公司(简称“城建兴瑞”)全部股权。城建兴瑞成立于2016年,原先由北京城建集团全资持有。北京兴瑞手里最核心的资产,是望坛棚改项目。

走出北京

9月20日,北京城建迎来了新一任党委书记、董事长:李伟东。

8 月初,有消息称北京城建原董事长常永春被相关部门带走,但官方并未给出公告。8月中旬,北京城建召开2024年年中经济活动分析会,作为掌门人的常永春却没有出席这场重要会议。

此次上任的李伟东,此前曾担任北京金隅集团有限责任公司党委常委,北京金隅股份有限公司(601992.SH)董事、副总经理职务。

北京城建长期重仓北京市场。常永春掌舵期间,北京城建屡次托底房山土拍。上述“星悦时光”项目,也是常永春在位期间主导过的最后一个项目。

去年12 月20日,北京城建房地产开发有限公司以底价12亿元竞得房山区长阳镇北广阳城棚改项目FS00-0105-0011、0023 地块,总建筑64113.76㎡,成交楼面价约1.87万元/㎡,销售指导价4.5万/㎡。

今年1 月 4日,北京2024年第一场土拍,北京城建房地产开发有限公司以底价22.8亿元摘得房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块,建筑控制规模13.82万平方米,楼面价1.7万元/平方米,销售指导价4.5万元/平方米。

今年5月,上述两个地块的项目案名公布,分别是“和知筑”、"颐知筑"。和知筑预计在10月下旬开盘,颐知筑的开盘时间待定。

今年 4月30日,北京城建还以16.03亿元底价摘得房山长阳 FS00-0101-0002、0003地块,地上建筑规模 84979 平方米,住宅成交楼面价约2万元/㎡,销售指导价为4.8万元/平方米。

此地块的出让历经波折,在2年间经历了三次“流拍”,最后仍是北京城建集团托底。

城建发展下面有一个热销项目——天坛府。

2021首年开售销量便达到80亿,到2023年9月六期结束售卖,全盘累计销售319亿,刷新北京住宅历史单盘销售金额新纪录。在北京去年2000万豪宅的成交排行中位列第二,成交金额71亿元。

得益于天坛府的快速去化,城建发展2021年-2023年的销售额分别为242亿元、303.42亿元、424.7亿元。

没有了天坛府的加持,城建发展的销售下滑明显。今年上半年实现销售面积17.86万平方米,而去年同期为53.95万平方米;销售额119.20亿元,去年同期则为230.72亿元,同比下降48.42%

今年上半年,城建发展实现营业收入65.2亿元,同比下降33.10%;归母净利润-1.38亿元,同比下降128.46%。

投拓端力度较去年同期下滑也较为明显。上半年,城建发展新增土地储备总建筑面积8.55万平方米(权益面积4.78万平方米),去年同期为34.29万平方米(权益面积29.72万平方米)。

据北京城建2023年业绩报告中公布的房地产销售和结转情况数据,其产生销售的城市来自于北京、重庆、成都、天津、海南、青岛,南京这7个城市。

业绩贡献最大的,是北京。2023年,北京区域为北京城建带来了154.88亿元的营业收入,同比下滑26.84%。其他几个城市加起来产生的营业收入仅有46.28亿元。

2024上半年,北京城建的营收利润双双下滑。期内实现营收约778.92亿元,同比减少3.5%;归母净利润约7.85亿元,同比减少15.41%。

北京之外,北京城建将目光投向了另一个一线城市——上海。这个外拓重任落在了城建发展身上。

今年5月,城建发展以4.98亿元竞得杨浦长海社区016-02地块(长海街道337街坊),楼面价58404元/平方米,溢价率3.11%,房地联动价为10.7万元/㎡。

7月9日,城建发展与越秀集团旗下公司联合体以22.3亿元斩获杨浦区长白社区H2-17地块,溢价率达17.12%,楼面价为70272元/平方米。

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