文/乐居新媒体 魏薇

断供已久的上海静安大宁板块即将上新。

近日，中建玖合大宁项目规划设计方案公示，项目将打造8栋12-24层住宅楼、1栋22层办公楼以及相应配套设施，总规划户数446户。从规划方案来看，社区内部全部人车分流，并配有中央水景、下沉式庭院等，颇有豪宅的设计风范。

值得一提的是，此次8栋住宅楼全部首层架空，楼间距全部在35米以上，最大楼间距达到了51.2米。产品面积段预计在120-180-200-260平米，以改善为主，另外可能还会有少量400-520㎡顶层复式产品。

规划图显示，项目最南端的1#和2#楼顶层均配置了私家泳池，还采用了较为罕见的悬挑设计，将会延展出更大的使用面积。

整体来看，项目北侧有一处110KV的变电站，或对北部楼栋造成影响。

项目所在地块是今年9月14日中建玖合在上海第五轮土拍中获得，其以63.66亿元的底价竞得静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，成交楼板价为6.83万元/平方米，刷新了大宁板块楼板价纪录，成为大宁新晋单价地王。

地块出让面积31602.73㎡，容积率2.95。住宅全装修比例100%，中小套比例不低于40%。

这块地靠近1号线上海马戏城站和在建的20号线，南侧直面大宁公园，地块本身较为方正，也没有明显的硬伤，适合打造纯粹的改善甚至豪宅住区。

大宁板块的新房热度一直很高，这一地块不仅是大宁罕有的新房供应地块，也是大宁近年来最接近核心的住宅地块。

但这样的优质地块，在竞拍时只有中建玖合一家报名。

乐居新媒体查阅资料发现，在拿地之前，上海玖知置业有限公司就已对灵石社区N070402单元094a-14地块新建项目发布了招标计划，投资金额93亿元，时间是9月9日。

几天后，上海玖知又发布了一则招标信息，预算金额5860万元。上海玖知由中建玖合100%控股，后者是中建二局旗下的房产开发平台。

也就是说，在地块正式出让前，开发商已经被“内定”了。

另外，此块地有着特殊的商业和落税要求，住宅占比79%，办公占比21%，办公必须100%长期自持。

地块明确鼓励总部落户，并且要实现“功能、税收、注册”三落地，且承诺在办公物业自持年限不迁出静安区。要求办公物业在五年培育期内引进税收应达1亿元/年（产出强度约5000-10000/平方米/年），后续办公物业自持年限内引进税收应达到2亿元以上/年（产出强度约10000元/平方米/年）。

若达不到相关标准，受让人将放弃后续三年内参加上海市静安区国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动的权利，并可能被列入诚信档案。

这些近乎严苛的指标就是为中建二局定制的，拿下地块的同时，中建二局必须承担起企业落户和税收要求。

地块中的办公楼楼栋应该为未来中建二局（中建玖合）的华东总部所在地，也正好对应了该地块办公部分要求落地企业落税等要求。从规划图来看，办公楼将会落在整个地块的东北角。

大宁核心区域上一次出让宅地还要追溯到2021年6月，当时，保利以105.13亿元竞得静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，成交楼板价51707元/㎡，溢价率8.39%。后打造静安天悦，均价约10.5万/㎡，触发了81.76的高积分，目前已售罄。

中建玖合打造的新项目预计明年上半年入市，外界猜测均价12-13万/㎡左右。