文/粤进深 李奕和

去年6月，位于深圳湾超级总部基地的网红豪宅中海深湾玖序开盘。

项目毛坯备案均价13.3万元/㎡，精装均价14.3万/㎡，创下深圳新建商品房最高价。

“深超总”的区位价值，在那一刻被体现得淋漓尽致。

但让人意想不到的是，位于同一片区域、就在深湾玖序的旁边，有项目却因卖出5万/㎡ 的价格而出圈。

前不久，深圳地产圈被超总壹号发出的特价宣传海报刷屏了。

项目推出部分特价房源，单价5万/㎡起，而且带1.2万/㎡精装修，118㎡总价646万元，2025年底交付。

这样的价格有多香？对比深湾玖序的精装均价，项目等于是打了个四折。

要知道，超总壹号同样在“深超总”核心区，就在深湾玖序的边上。

价格出来后，不少人说道：“沙井价住深超总”。

实际上，即便是同一个项目，超总壹号据悉在去年的价格还去到10万/㎡。

如今其推出的特价房源，相当于打了个五折。

当然，降价是有理由的。 

超总壹号由神州数码开发，后者的核心人物是郭为，目前也是神州数码董事长。

项目总建筑面积约20.6万平方米，是集超高层办公、独栋办公、高端公寓、商业于一体的生态综合体。

分东西塔，东塔为纯办公用以自用及对外租赁，西塔则为商办公寓。

目前对外销售，并打出特价的就是商办公寓部分。

该建筑高度200米，层高4.5米，户型面积段主要为118-278㎡。

也就是说项目并非住宅，而是商办性质做成的类住宅产品。

这种产品有一定的灵活性，可用来办公，又可当会所做商务接待，还可以住。

但毕竟跟纯正的住宅产品有所区别，客群面较窄。

不可否认，超总壹号在区位上其实具备豪宅基因，开发商在打造上也花了不少的心思。

项目地块最早在2017年，由神州数码以36.2亿成功拿下；2018年，项目集中开工建设。

至今已八载，是神州数码打造的重要项目。

只不过，产品与区域的错配，使得有钱人看不上，普通投资客买不起。

同时伴随这几年商办公寓市场下行，超总壹号的以价换量似乎就成了一种必然。

实际上，不只是超总壹号。

深圳各大核心区类似产品的还有SIC、恒裕深圳湾、华侨城新玺、太子湾108府、侨城壹号、SCT湾流、瑞湾府、岁宝壹品等。

这些项目，不少也都经历了跌价。

房地产的投资、开发，并不是神州数码的主业，它的另一个重要标签，是国内IT分销龙头企业。

但即便如此，神州数码的业绩还是受到了超总壹号跌价的影响。

2024年，该公司实现营业收入1281.66亿元，同比增长7.14%，实现归母净利润7.53亿元，同比减少35.77%，陷入增收不增利境地。

而这里面，如果扣除深圳市神州数码国际创新中心（即IIC超总壹号项目）负向影响，其净利润13.05亿元，是保持正向增长的。

对此，神州数码在年报中也做出解释：

“公司持有的IIC资产已实现部分销售，但是销售毛利未能弥补因资金占用而产生的财务费用，以及因房地产市场因素引发的资产减值，对公司的净利润造成了一定程度的负面影响。”

具体而言，2024年，神州数码公允价值变动为损失3.05亿元，相比2023年的损失6380万元，增加了不少。

信用减值损失1.36亿元，资产减值损失1.5亿元。这两项，2023年还是正向收益。

报告期内，神州数码公允价值变动损失较大，主要受到投资性房地产公允价值变动的影响。

其采用公允价值计量模式的投资性房地产包括房屋、建筑及深圳湾总部基地两部分。

这两部分，期初余额分别为2.19亿元、46.25亿元。期末则变更为2.11亿元、42.11亿元。

而仅深圳湾总部基地项目（即IIC超总壹号），公允价值变动损失了3.86亿元。从而对企业整体的利润产生影响。

商办公寓不好卖，超总壹号还需应对片区“商改住”的冲击。就在4月29日，深圳湾超级总部基地位于IIC超总壹号北边的商业用地，调规成了住宅用地。

要知道，去年爆火的深湾玖序，前身也是商改住地块。