文/乐居财经 严明会

胡新立主导的第二年，象屿地产交出了一份史上最好的成绩单。

2024年，象屿地产实现营业收入314.64亿元，同比增长292%；净利润20.17亿元，同比增长126%，其中，归母净利润8.52亿元，同比增长40.54%。

在当下低迷的行情下，这样的业绩增幅已经秒杀一众规模房企。

但象屿的盈利水平与收入、利润的增长态势背道而驰。2024年，象屿地产的毛利率为16.75%，同比下降11.99个百分点。净利率仅为6.41%，是2022年以来最低。

乐居财经查了下，去年象屿的营业成本为261.94亿元，同比增长358.02%。象屿给出的原因是：项目集中竣工结转导致成本大幅上升。

就商品房销售业务而言，该部分业务入较上年同期增长309.74%，占总营收的98.53%。同时，成本增长376.92%，毛利率下降41.73%。这对最后的利润表现影响很大。

费用端的压力同样显著。期内，象屿的销售费用、管理费用、财务费用同比均大幅提升。销售费用由2023年的4.13亿元增加至2024年的6.63亿元，管理费用由2.75亿元增加至3.55亿元，财务费用由0.9亿元增加至1.45亿元。三项费用的增幅均远超利润增速，进一步侵蚀了盈利空间。

截至2024年末，象屿地产的总资产超996.68亿元，负债总计748.63亿元，资产负债率为75.11%。

期末，象屿地产合并报表范围内有息债务余额277.74 亿元，同比增加25.08%。其中，一年内到期的有息债务余额为29.02亿元，期末现金及现金等价物余额为136.83亿元，现金短债比4.7。

有息债务增加，但象屿的利息支出反而少了。2023年的利息支出为11.5亿元，2024年为11.47亿元。

2024年，象屿地产向其母公司象屿集团拆借了26.82亿元，代价是一年付出6.11亿元的利息。

再往前看两年，2023年，象屿地产向象屿集团拆借了625.47亿元的资金，支付了4.34亿元的利息；2022年，拆借了431.26亿元，支付利息4.91亿元。

2024年拆入的资金最少，支出的利息却是最多。在2024年的财务报告中，象屿地产并未将2023年从象屿集团拆入的资金金额写上去。

象屿集团大手笔支持象屿地产的那两年，也是象屿地产在上海快速扩张、业绩增长最快的两年。

2022年，象屿地产在上海获取了6宗地块。2023年，象屿地产在上海获取4宗地块，在上海区域的全口径销售额为284.7亿元，排上海第五，上海区域的销售额已经占到了其总销售额的近7成。

2024年6月之后，上海土地市场恢复价高者得，投资风险加剧，大量土地溢价成交，对房企的投拓能力更具有挑战。这一年，象屿参与了多宗热门地块的竞拍，但似乎缺少了点运气。

期间，象屿地产在上海只斩获3块地，合计约80.13亿元，创下三年来在沪拿地数量新低。

2024年，象屿地产在上海实现119.1亿元的销售额，位列上海房企第14。相比2023年，销售额下滑了不止一半。

象屿期内的合同负债从2023年末的437.03亿元下降至2024年的309.59亿元，降幅29.16%。这意味着，后期回款也会相应减少。

去年，象屿在上海招兵买马，扩大团队。

2月，原金地商置华东区域副总裁兼环沪公司总经理鲍轶群加盟象屿地产沪浙区域，担任沪浙区域总经理。此前，他在绿地集团、上海城开集团、复星集团等上海本土企业任职多年，在上海和环沪市场有着丰富的投资拿地经验和资源。

11月，在绿地、旭辉、泰禾、上坤等地产公司有过营销任职经历的佟文艳加入象屿地产，担任区域总经理助理。

前不久，象屿地产进行了一次大规模的组织架构调整。天津公司、唐山公司合并至沪浙区域，重庆公司合并至江苏区域。调整后，象屿地产在全国仅剩余三家区域公司：浙沪区域、江苏区域、海西区域。

很明显，长三角已经成为象屿的主战场。

鲍轶群履新一年，业绩如何？象屿并未直接公布上海的业绩贡献，从部分子公司可窥见一二。

去年，象屿在上海的四家子公司共计贡献了51.63亿元的利润。

根据象屿地产发布的2025年公司债券募集说明书，截至2024年9月，象屿地产销售项目主要集中在上海、苏州、福州等一二线城市。上海的销售金额占公司总销售额的比重为55.77%。

今年以来，象屿地产在上海的动作很多，多次参与土地竞拍、开产品发布会、新项目造势准备入市。

近期，象屿押宝了两大项目，一个是其在上海首个内环豪宅项目苏河琹庐即将入市，另一个是在外环外的闵行浦江，象屿在此打造了对标市区豪宅的天宸雅颂。