文/北京进深 林振兴

进入2025年后，帝都人民对于房地产的信心开始回归了。

先是土地市场，抢地一轮比一轮精彩。

东边朝阳，中建智地越秀金茂朝阳城发以125亿摘得巨无霸地块；西边海淀，树村地块拍出了10万楼面价；甚至连通州小透明地块都接连上演几百轮的举牌竞拍。

图源：乐居买房

土地市场的高涨热情，正在快速传导至供给侧。新开盘的项目也是不遑多让，捷报连连。

海淀，功德寺双子座打头阵，开盘1分钟销售额破150亿；紧接着，昌平北京国贤府贰期首开劲销358套 21.4亿元，丰台北京隅西颂热销149套 14.5亿元……

进入5月后，央行再放大招，降准、降息、下调公积金利率，三箭齐发。这套楼市“组合拳”，再次拨动帝都购房者的心弦。

在房地产市场发展进程中，政策走向始终是市场态势的关键因素。遥想去年5月楼市刺激政策一推出，便立即释放了一大波被压抑的需求，北京市场着实沸腾了一把。

相较去年，今年降利率等政策“组合拳”下，更直接降低购房成本，更精准刺激了刚需和改善型需求释放。

政策需求双驱动，必然带动高品质新盘成交量稳升，北京地产市场有望迎来新一轮的温和复苏。

01

当下，北京最火的楼盘是哪个？

二季度榜单见分晓。

4月份，北京网签top3分别为：和樾玉鸣、颐海澐颂、和樾望雲。

进入5月后，前两周北京网签top3分别为：北京国贤府贰期、和樾望雲、城建颐知筑。

海淀凭借区位优势及高单价，是传统的北京网签销冠聚集地，4月份网签前三集中在海淀无可厚非；但是进入五月份，位于昌平东区的北京国贤府贰期网签第一确实让人眼前一亮。

北京国贤府贰期，在4月首开认购358套，卖出比肩海淀红盘的销量，真的很不简单。

不到一个月时间，北京国贤府贰期网签高达137套，这是什么概念？

说实话，如此闪电般的转签速度，只有内城红盘能有这个热度。

即使是城六区的朝阳、丰台，同期开盘的萬吉玖序、丽金府、北京隅西颂等，也都没能做到北京国贤府贰期这个成绩。

从4月和5月网签前三甲的分布中，也可以发现，当下北京置业最火板块当属海淀区和昌平东区。

海淀，在北京楼市中一直都是“另类”的存在。

这片土地上，供需比极度失衡。2022到2024年，三个年份里，海淀一共也就成交了10宗住宅用地。

哪怕做得平平无奇的新房项目，只要一经推出都会遭遇疯抢。

很多人眼中，海淀业主就是“冤大头”——花最多的钱，住最差的房子。但也没办法，谁让海淀是北京唯一一个GDP破万的行政区，左手产业，右手“书包”，无人能及。

以海淀最火的功德寺双子为例，位于海淀上地板块，区域发展成熟，毗邻上地信息产业基地、中关村软件园等高新技术产业园区。

其中，中关村软件园无需多言，它是北京乃至全中国科创互联网产业的核心要塞。在2.6平方公里的园区内，汇聚700多家高科技企业，企业总收入达5625亿元。

不少人有疑惑，除了海淀，昌平为何能在这轮楼市小阳春中成为“抢手货”？

实际上，昌平在科创和产业上的硬实力也不容小觑。

前不久，2025中关村论坛开幕式上发布10项重大科技成果，其中4项是由昌平区企业、高校、科研机构主导完成，凸显了昌平在生命科学、人工智能等前沿科技领域的实力。

昌平辖区入驻了41所高校，聚集了北京首个国家实验室以及40个全国重点实验室、210个工程技术中心，汇聚了4.8万余名科研人员。

再如，北京国贤府贰期所属的昌平未来科学城，产业“含金量”也当仁不让。至去年底，未来科学城已跻身全国科技城前三。

图源：中关村管委会官网

如若说，海淀是中国科技高地，未来科学城必定是能源“硅谷”，其东区有国家电网、中国电信、中国电子、中海油等能源通信巨头坐镇，现在能源产业收入已超过2400亿元。

到今年年底的时候，这个数字有望突破4000亿大关。

眼下，有不少海淀人，甚至朝阳人跑来北京国贤府贰期抢房。成交客户构成中，朝阳海淀客群占比约50%。

对一个昌平本地盘，能吸引到如此高主城比例的买家，实属罕见。

一位本来要在海淀买房的购房者，最后也来了这里买房，“未来科学城东区的产业基本盘已经发展的很成熟，周围好多高净值朋友都选择了北京国贤府贰期，大家的共识之选总不会错。”

配套方面，"学铁商”三件套的顶配组合，也成为北京国贤府贰期难以复制的壁垒。其中，定泗路拓宽，未来科学城南延路也已通车，到海淀和朝阳都无比方便。

此外，在未来科学城东区，北京规模最大的山姆会员店，据说今年年底就要开业，招聘信息都已经张贴了。

02

虽然身处帝都不同区域板块，但无论是海淀功德寺双子，还是昌平北京国贤府贰期，能在短时间内成为爆款，背后一定是有共性原因的。

正所谓，一个人要成功，无外乎是“天赋努力”。

一个好项目的热销，亦是如此。“天赋”是它们天生的择址地段；“努力”是它们靠后天锻造的极致产品力。

项目效果示意图

不可否认，2025年是北京楼市产品力卷出天际的一年。无论央企，还是国企，都在为“好房子”放手一搏。

当下“好房子”的评判标准，转变为更注重空间使用效率及拓展力。

在空间利用率上，开发商展开了一场关于空间增效的激烈博弈，花样百出。但有不少房企却只是玩“黑科技”噱头，飘窗阳台不仅“鸡肋”，还让家里的空间格局显得十分怪异。

爆款产品则不一样，它们真正读懂了区域客户的心声，有自己的产品逻辑，时而严谨得像一位理科生，时而浪漫得又像一位文科生。

例如，海淀功德寺项目为了迎合海淀家长的心理，一个玩起“双书房”概念，另一个把餐厅变成“家庭图书馆”。

相较于海淀在阳台放开上，迟迟还未松口，北京国贤府贰期因为身处昌平，可以打造极致的空间使用率，做到了更加细致的颗粒度，产品确实太能打。

在帝都，各家好像都陷入了流量端营销的逻辑，产品必须做得大而壕，拼命堆砌奢石。

但北京国贤府贰期的发力重点，不在这些惯性的思维认知中，而是在产品上不走寻常路，真正把客户的感受放在生活的细节场景里。

建面约90㎡三室户型图

小户型面积段90㎡户型，它做到了一骑绝尘，是昌平唯一在售的，北卧都可以270°采光的南向三面宽产品。更为难得的是，在这个面积段上，居然给到了独立家政间。

这在海淀想都不敢想，怪不得一些海淀客户推掉了别家细条状的三室新房，跑来昌平北京国贤府贰期。更大的空间、更高的使用率、更低的总价，何乐而不为？

当别家大平层户型还是老套的“四叶草”格局，北京国贤府贰期就开始“卷”自己。

众所周知，四面宽是北京楼市的稀缺资源，一般160㎡以上才具有四面宽配置。但北京国贤府贰期133㎡以上户型，统一都是四面宽。

建面约133㎡四室户型图

而且北京国贤府贰期无论是133㎡户型，还是166㎡户型，都罕见得做了270°转角观景电梯厅，让业主在电梯厅就能看到唐风十足的园林景观。在北京，这是别墅产品中都很难见到的配置。

而且，难能可贵不止一处。例如，天花到地板的通顶落地窗，抓住了当前置业人群的关注点；主卫设计L型梳妆台，在北京同面积段户型里可以说是首创……

这些产品打磨的颗粒度很细，足以体现中建智地做产品的用心、苦心和费心，它能温柔察觉到业主的真实需求，跟着市场做升级创新。

这也是为什么北京国贤府贰期，能在北京5月网签榜中脱颖而出，力压海淀红盘成为第一的原因。