文/上海进深 魏薇

“地王”项目做高低配，在上海已经很常见，例如华润新杨思项目、宸嘉发展徐汇龙华项目、绿城北蔡项目。

大华集团高溢价拿下的静安大宁地块，近日公布了设计方案。 

此地块规整，但整体狭长，为了消化拿地成本，大华也选择了做高低配产品，项目拟建1栋24F高层，以及3栋5-6层叠拼，将供应175套房源。

项目左侧靠近上海主干道之一的沪太路，北侧靠近延长中路，噪音影响不可避免。

机动车出口、入口和人行出入口完全分开，真正的人车分流。地面没有配电房和垃圾房，有可能设置在地下。

由于地块较小，没有足够的面积来做中心绿地，西南侧设置了一块集中绿地，东西两侧、东南角、楼栋之间也设置了绿地。

最北侧的4#楼，设置了屋顶花园。但该栋楼位于沪太路和延长中路的交叉口，车流量大、比较吵，很难安静地逛花园，实用性一般。

4#24F住宅下面是2-3层的商业&配套，首层局部架空，三梯五户，层高可能会有3.1米，中间三户北侧有连廊，楼栋前面还规划了出挑雨棚。大约供应105套高层房源。

叠拼都是退层设计，6F叠拼猜测有可能一二层是一户，三层是平层，四五六层是一户，带露台。5F叠拼猜测一二层是一户，四五层为一户，带露台。

高层可能有两种户型：中间三户是动静分离的三房户型，面积段在100㎡左右；两个边套南向两开间，面积段在140㎡左右。按16万/㎡算，总价1600万起步。

从现有的规划图可以看出，大华此次在阳台上做了突破。中间三户很有可能出现南向三面宽的阳台，边户也有东西向阳台。这在静安大宁板块，算是个不小的突破。

从层高到阳台，大华的房子越来越符合“好房子”标准。

叠墅面积段可能在180-220㎡左右。按照18万/㎡的单价算，总价在3200万起步。西侧紧邻沪太路，价格预计会优惠。最贵的叠墅要卖到4000万一套，在这个地段不拿出点过硬的产品实力，可能不太好卖。

今年3月底的三批次土拍中，大华集团旗下的上海华杨房地产开发有限公司（简称“华扬房地产”）以总价24.85亿竞得静安区N070302单元111-21地块，溢价率32.31%，折合楼板价92659元/㎡。装修标准不小于5000元/㎡，配建2500平米的社区商业，开发难度不小。

华扬房地产成立于2019年11月，法定代表人为朱录松。此人同时也是大华集团总裁。

在竞拍现场，大华从一开始就不断举牌，颇有势在必得的架势，最后击中绿城、中海、招商、华发等一众国央企成功拿地。

这是大宁有史以来最高的楼板价。

大宁板块已经很久没有新房供应了。最近的一次是去年五批次土拍，中建玖合拿下大宁灵石社区N070402单元094a-14地块，楼板价68280元/平米，案名已定为“玖上琅宸”，目前生活体验馆已开放接待，预计7月开放售楼处和样板间。

玖上琅宸是大华大宁项目面临的最大对手。对比下来，大华项目并不占优势，它的楼面价直接贵了约2.5万/㎡。

从地理位置来看，大华项目说是在大宁，其实是个“边角料”地块，一街之隔就是普陀宜川地界，离大宁核心设施较远，视野也不如玖上琅宸。中建玖合项目位置更接近大宁核心，南向即大宁公园，周边大宁三大核心商业均在1公里范围内。

从项目定位来看，中建玖合走的是高端豪宅路线，产品预计包括120、150、175、200、270㎡，以及少量400-520㎡顶层复式特殊产品，规划方面也颇具亮点，小区有下沉庭院、首层架空，部分户型有私家泳池和悬挑设计，预计售价在16万 /㎡。在大华的18万单价面前，玖上琅宸的价格稍显友好。

二手房方面，大华大宁项目的斜对面是大宁瑞士花园，最新成交价在10-12.5万/㎡之间。

大华大宁项目的周边配套还是很给力的。

交通方面，距离1号线延长路站约1.2公里，这个距离不算近，内环高架约850米，南北高架约1.2公里；教育方面有风华初级中学（南校区）、闸北实验小学东校区、宜川中学。

商业方面，有久光中心、大宁国际商业广场、五月花生活广场、上海金融街购物中心；医疗及休闲方面，有第十人民医院、大宁公园、闸北公园、静安体育中心。