文/粤进深 严明会

广州新房的使用率又卷上新高度了。

这次的选手来自老黄埔，名叫中交科城·黄埔未来城。

去年12月初，中交城投和科学城集团联手拿下该项目地块“将军山地块”，总价约8.5亿元，楼面价仅9482元/㎡。

五一期间，项目对外开放了示范区，最近又开放了样板房，吸引不少购房者前往参观。

最大的亮点就是使用率，竟然高达143%？！

据销售口径，项目阳台占比可以扩展到30%，再加10%公共平台，户型使用率约130%，最高可以去到约143%。

不知道那3%是怎么算的……有网友调侃，“只要开发商敢说，没有什么是不可能的。”

至于那赠送的10%公共平台，一直争议很大，此前我们也讨论过这个话题，这里不再多说。（点击回顾：黄埔未来城，平台花园有点迷）

光看使用率的话，放眼当下广州市场，黄埔未来城应该能排第一，紧随其后的是位于南沙的招商林屿境。

作为广州首个新规后第四代住宅，招商林屿境采用了空中花园、错层阳台等设计，使用率最高可达到约140%。

其中，40%空中花园全赠送，这部分完全不计入销售面积，但实际交付时业主可以全部使用。

如此一来，业主实际可用的面积，远远超出了购房合同上标注的“销售面积”。

招商林屿境以此吸引了众多购房者。

据克而瑞统计，今年一季度项目以网签247套的成绩，登顶广州楼市TOP1；1-5月，其成交套数位列全市前三，并稳居南沙区榜首。

在过去，受公摊面积限制，户型使用率一般在70%-80%左右，大家都习以为常，开发商也很少会在使用率上做文章。

2023年11月，广州开始实施《广州市建筑工程容积率计算办法》，成为这场“使用率革命”的催化剂。

这个新政策的出台，使得开发商在规划产品的时候，可以通过阳台、飘窗等空间，合理地增加房子的使用面积。

到2024年，广州新盘的整体使用率已经从传统的80%左右，逐渐提升到了100%、110%，甚至120%。

但由于新规实施之后，又有新出让地块规划突破了这个计算规定，市场也称之为“超新规”地块，比如南方面粉厂地块，以及前面提到的黄埔未来城项目地块、招商林屿境项目地块等。

超高使用率楼盘的出现，迅速占据了市场的话语权，对广州楼市尤其是旧规楼盘造成了巨大的冲击。

目前，广州楼市已经形成了明显的三六九等：

·旧规产品（70-80%）

·新规产品（100-120%）

·超新规产品（130-140% ）

面对这种情况，旧规产品不得不通过降价来维持竞争力，导致局部区域价格战加剧。

比如最近，增城的“网红盘”碧桂园云顶就因降价刷屏了朋友圈。

据悉，项目旧规房源特价清盘，其中建面约103㎡户型，单价1.15万元/㎡任选；建面约130㎡户型，单价1.21万元/㎡任选。

要知道，项目当年拿地的楼面价就去到2.39万元/㎡。2018年5月首次开盘时，开盘均价也达到3.7万元/㎡。

2018年6月，碧桂园云顶的楼王户型（206㎡大平层）还突破了4万大关，以4.1万/㎡的单价卖出去两套。

如今却只要1.15-1.21万元/㎡，还带精装。

比起首开价，如今碧桂园云顶的价格已经跌了将近七成，比起高峰时期4.1万/㎡的价格跌了七成还多。  

碧桂园云顶并非个例，在新规和超新规楼盘的冲击下，越来越多的“碧桂园云顶”早早就加入了降价大军。

旧规新盘难卖，二手房业主更是苦不堪言，整天被“背刺”，二手房挂牌量持续走高，市场的观望情绪也越发浓厚。

有业内人士形容，这一年多，广州新盘就跟电动汽车一样，更新换代过于频繁。

不过，这种情况或许很快就要迎来改变。

据市场消息，广州已开始考虑控制阳台占比，将住宅套内半开敞空间半计容的比例强控在不超过20%，户型整体使用率控制在100%左右。

这意味着，目前市场上出现的25%-30%阳台占比的“超新规”产品，或许将成为绝版。

届时，产品力的竞争将转向更精细化的层面，比如户型、社区配套、建筑品质的提升等。

当开发商不卷使用率的时候，又会卷什么呢？