文/粤进深 严明会

深圳宝安西乡即将迎来一个低容积率的新盘。

近日，深圳规自局披露了凤凰臻苑项目（宗地号：A110-0911）《建设工程规划许可证》及总平面图。

项目用地单位为深圳市乾兴汇房地产开发有限公司、深圳市凤凰岗股份合作公司。

深圳乾兴汇房地产也曾叫深圳古大房地产（全称：深圳市古大房地产开发有限公司），成立于2013年11月，注册资本1.1亿元。

该公司由郑锡涛、郑锡彬分别持股50%，执行董事、总经理为郑锡涛。

按照规划，凤凰臻苑建设用地面积4660.54平方米，总建筑面积2.07万平方米，计容积率建筑面积1.38万平方米。容积率2.97。

仅规划1栋31层高的住宅，和1栋3层的商业 社区菜市场。

住宅为两梯四户，总户数112户，均是套内面积小于90㎡的户型，机动车位145个。

凤凰臻苑其实是凤凰岗第二工业区合作开发项目的一部分，位于深圳宝安区西乡街道臣田一路与前进二路交汇处西南角。

地铁交通上，处于12号线宝田一路和宝安客运站两个地铁站中间。

凤凰岗第二工业区合作开发项目共分4个地块开发，分别为凤凰臻苑、凤凰颐府、凤凰岗商业楼。

当中，凤凰臻苑、凤凰颐府为住宅地块，宗地号分别为A110-0911、A110-0908。

两宗地最早于2014年3月取得《建设用地规划许可证》（深规土许BA-2014-0025号），曾叫做福寿居、福禄居。

不过，两地块此前曾因进展缓慢，一度被列为闲置土地。

2023年4月，宝安A110-0911、A110-0908地块用地单位申请变更该宗地《建设用地规划许可证》。

A110-0911宗地项目名称由“深圳市凤凰岗股份合作公司非农建设用地”调整为“凤凰臻苑”。

建筑面积由“总建筑面积13050平方米，其中住宅≤10000平方米、商业≤2450平方米、社区菜市场≤600平方米”；

调整为“总建筑面积13050平方米，其中住宅9900平方米、商业2450平方米、社区菜市场600平方米、物业服务用房100平方米”。

A110-0908宗地项目名称由“深圳市凤凰岗股份合作公司非农建设用地”调整为“凤凰颐府”。

建筑面积由“总建筑面积18350平方米，其中住宅≤13150平方米、商业≤3400平方米（含影剧院800平方米）、文化活动室≤1500平方米、物业管理用房≤200平方米、垃圾收集站≤100平方米（含环卫工人作息室20平方米）”；

调整为“总建筑面积20330平方米，其中住宅13250平方米、商业3400平方米、文化活动室1500平方米、物业服务用房100平方米、再生资源回收站100平方米（含环卫工人作息室20平方米）、6班幼儿园1980平方米（独立占地面积1800平方米）”。

另外，容积率由“≤3”调整为“≤3.33”；绿化覆盖率由“≥40%”调整为“≥30%”；停车位由“180个”调整为“230个”。

凤凰颐府，主要规划为1栋30层的住宅。

两地块的用地单位，则均由“深圳市凤凰岗股份合作公司”调整为“深圳市凤凰岗股份合作公司、深圳市乾兴汇房地产开发有限公司”。

除了凤凰臻苑和凤凰颐府，凤凰岗第二工业区合作开发项目还规划有：

凤凰岗商业楼，1栋地下2层、地上15层商业办公楼，用地面积为3134.36平方米；

兴汇商业大厦，1栋地下2层、地上19层商业楼，用地面积为14842.49平方米。

无论是凤凰臻苑和凤凰颐府，项目都有一个比较大的缺点是，小区不大，仅有1栋住宅楼，注定绿化花园等空间有限。

此外，项目周边目前还是以自建房为主，旧改周期较长，城市界面有待改善。

项目一个较大的优势是，容积率较小，且不是超高层。在深圳市场，还是较为少见。

周边房价，贝壳找房显示，凤凰臻苑附近在售新房海峦坊6.8万/平；

二手房则有凤凰雅居、中煕香缤山、富宏凤凰天誉，挂牌均价在5.6-6.9万/平左右。