文/北京进深 林振兴

6月17日傍晚六点半，臻澐售楼处，聚集了206位业主，一起欣赏西山落日和北京晚霞。

这一天，也是这个海淀顶豪开盘的好日子。它没有玩套路，而是选择办一场海淀顶流圈的大party。

这里没有西装革履的销售，没有冰冷的户型图和价格牌，但有色彩缤纷的鸡尾酒，以及顶流labubu助阵。

这场落日party，全北京独一份。开发商或许想对外传递，臻澐不光有业主在家里可以看到夕阳，更有观山台可欣赏落日余晖。

开盘仪式结束后，也没有大红海报，臻澐选择了一张黄灿灿的夕阳做背景图，真挚地写道，“感谢与您共鉴这一城落日熔金”。

同样，6月12日晚上。建发海晏发出一张特别的开盘海报，红彤彤的，也没有销售数字。

上面赫然写着三行字，“我们每一步的全力以赴”“只为这一次的璀璨相逢”“致谢 厚爱”。

在京城地产圈，这两张没有开盘数字的海报，瞬间炸圈了。

因为没有随大流，它们更加神秘，更具话题感：

其一，这种犹抱琵琶半遮面的手法，吊足了所有人胃口；

其二，把客户买海淀顶豪，当作是一种缘分，很接地气；

其三，没有铜臭味，却处处散发出热销的味道，更加高级。

以往，京城楼盘开盘，无一例外都会发出热销数字海报，彰显自己的火爆，营造出“一房难求”的现象。

但这也可能是假象。

进深君就看到过某项目开盘海报写到，“首开推售百套钜惠房源，仅剩十余”。但结果，开盘三个多月就现原形，才卖出十几套，而且价格还一降再降。

过多的注水，迷惑不了精明的购房者，却很可能让背后的决策者，被浮云遮望眼，影响精准施策。

尤其当下，北京楼市呈现出一幅很魔幻的分裂图景，各区域表现出“冰火两重天”。

一些远郊楼盘，为了吸引客户，打骨折、送物业费、送车位、甚至还能帮办工作居住证。但即使各种优惠促销手段齐上阵，也吸引不了购房者，几个月都卖不出去一套房。

甚至连顶流海淀也有不少滞销盘，某楼盘不惜改名以改命。

另一边，TOP10项目，吃掉了全市接近50%的购买力。

例如，最火的海淀功德寺双盘，开盘1分钟销售额破150亿，再现“日光”神话。

朱房双子在功德寺双子后面开盘，压力不言而喻。

但它们却扛住了。

其中，臻澐开盘卖了206套。

而在一周前，它还释放了一个很有诚意的开盘价。对比一房一价，86折-9折，这个折扣很难不让海淀人心动。

臻澐建面187㎡户型的折扣最诱人，打86折！

187㎡户型分布于1#楼二单元、3#、4#、7#、8#，以及14#楼。

打折后，甚至部分低楼层单价直接下探到9万 。也就是说，花总价1700万 ，就拿下朱房180平 大四居。

这也让很多之前买功德寺项目的购房人开始坐不住了，“不仅比我们单价还要低，甚至比周边橡树湾二手房的价格还低。”

在拿地时，海晏的楼面地价比臻澐高了6000元/平米。简单推算一下，臻澐的成交均价约12.76万元/平米。

但目前，关于臻澐真实价格几何，只有买卖双方心里知晓。

按照北京楼市正常认转签40%的折损率推算，臻澐在开盘1到2个月，能达到120套，就算是成功。

隔壁的海晏，开盘数字虽然没有在海报体现，却出现在了现场的大屏幕上——销售185套，首开战绩61.98亿，套均总价3350万。

传闻开盘现场，建面约218平的7号楼秒光后，开发商火速加推9号楼。首开共227套房源，去化率超过81%。

海晏推售主力户型集中在183平和218平，其中最大户型为340平。

6号楼340㎡的楼王户型，除了顶底，其他楼层全部售出。小道消息称，在开盘现场，一组客户在海晏340平方米样板间内徘徊两小时后，当场签下总价超4500万元的购房协议。

果然北京有钱人的共识还是，要买就买最贵、最大的！

当很多人问为何不在官方海报上公布开盘成绩？建发房产的回复，只有三个字：网签见。

毕竟，网签数字是不会骗人的。

开盘仅5天，海晏的网签数据就出炉了。这个网签转化率，也是杠杠的。

截至6月17日，已完成7套网签，签约面积1373.09㎡，成交均价约13.36万元/㎡，网签金额总计1.84亿元。

套均超过2600万，这显然不是冲动购买，而是海淀高净值人群的理性选择。

从网签房源数量来看，183平四居户型最多，1#楼、8#楼各有1套，16#楼2套；7#1套，15#楼2套，均为218平户型。

此外，11#楼有1套265平户型，显示为已预订；其余预订房源：2套183平户型，2套218平户型。

海淀这两个顶豪，走的路线完全不同。

凭借橡树湾20多年的打底，臻澐已不再只聚焦地脉文化表达，更多在探寻和迎合海淀新贵们的精神内涵。

初来海淀乍到的建发则不同，玩“三山五园”的情怀，并拿出自己做王府中式豪宅的看家本领。

但对于购房者而言，这场巅峰对决是一件幸事。因为无论是产品还是价格上，双方都必须拿出120%的诚意。

作为北京楼市的扛把子，海淀也从不缺高端买家，谁拿出的诚意最足，打造的产品最顶，票数自然会投向它。