文/上海进深 张林霞

杨浦滨江科创承载区，外滩序3.0迭代新作，首开即罄狂揽30亿。

保利海玥外滩序98二期已过会，加推92套建面约83-143㎡3-4房，均价128463元/㎡，相较于一批次涨价2031元/㎡。

2024年11月28日第七批次土拍次日，保利联合建工以28.71亿元总价竞得杨浦滨江地块，溢价率17.1%，折合楼板价81960元/㎡。

项目地段最大看点当属杨浦滨江“大九宫格”，堪称核心滨江段迄今规划更顶配的九宫格布局。上海滨江九宫格向来是房价高地，从统一规划、界面崭新、圈层纯粹的前滩九宫格（标杆价17-18万/㎡），到冲击20万/㎡的徐滨九宫格。

而杨浦滨江九宫格突破传统单一住宅业态，以科创极核为基底，巧妙融合产业、商业、历史文化、休闲及高端居住等多元顶配要素，构建起滨江核心段宜居属性的全新范式。

项目距12号线宁国路地铁站约900米，5公里生活圈可覆盖北外滩、陆家嘴、外滩构成的“浦江金三角”。

项目作为低密稀缺洋房，容积率仅1.8，采用8层规制，主推建面约100-130㎡3-4房。2024年上海新房供应59799套中，洋房仅3490套占比6%，稀缺属性显著。

相较高层产品，其以更低密规划、更高得房率及更纯粹居住体验，成为市场稀缺品。

项目为板块内稀缺的纯8层低密住区，共7栋楼，总计约315套房源，其中4号楼底层采用架空设计，社区实现全人车分流。

项目顶层与底层为非标户型：一层配备层高约5.5米、面积60-80㎡的地下室；顶层设有闷顶阁楼，无对外窗户。

建面约100㎡三房两厅两卫

四叶草户型设计，三个卧室与书房呈四角分布，彻底消除传统户型的过道空间浪费。

全屋共7处飘窗（含厨房、卫浴），其中主卧与北向次卧配备270°转角飘窗，转角玻璃造价成本高出普通窗户约30%，但实现了270°环幕视野，可眺望陆家嘴天际线或社区中央景观。

嘉格纳厨电三件套（灶具、烟机、洗碗机）、博世双开门冰箱、主卫唯宝马桶及高仪恒温花洒均为交付标准。

由于洋房的高得房率，像上述建面100㎡的面积，如果换算成高层，大概要110㎡-115㎡才能获得相近的空间体感。

建面约130㎡四房两厅两卫

约6.5米横厅连接景观阳台，形成超50㎡的LDKB一体化空间，可灵活划分家庭影院、儿童游乐区或社交吧台。四开间朝南布局实现13.2米总面宽，主卧、次卧、书房及客厅均享南向采光。

中厨延续U型布局，西厨增设岛台（交付标准含半开放式餐边柜），可作为早餐吧台、烘焙操作台或家庭互动中心。

主卧套房面积超25㎡，配备双台盆主卫、步入式衣帽间及270°转角飘窗。

项目周边竞品情况较为激烈。附近有中建壹品・外滩源著、中海杨浦三兄弟以及保利&华丽家族平凉社区项目等同类新盘。

其中，中海云邸玖章与本项目同处杨浦滨江板块，同为1500万级别，其南区更靠近滨江，紧邻合生缦云，南区容积率2.3，北区2.5，为高层产品，周边未来高楼林立，不过距离约45万方的超级合生汇很近。

项目周边多为10-24m限高的低密项目，居住属性更浓，较近的商业是美团和B站近20万方配套商业（2027年建成开业）。中海云邸玖章有高端会所，包含泳池、健身房等设施，但得房率在74-77%之间；本项目为洋房，推测得房率至少在75-80%。

保利外滩序BUND98地处杨浦内环旁的杨浦滨江板块，直线距离黄浦江仅700米，与中建壹品外滩源著及中海三项目相比，距内环更近。

项目公司上海锦协置业有限公司，成立于2022年，注册资本14亿元，法定代表人傅小君，公司由上海保利城市发展有限公司、上海建工房产有限公司分别持股51%、49%。