文/上海进深 严明会

首入静安，保利置业选择与静安国资合作，入局中兴社区项目。

近日，保利置业通过产交所股权交易方式，以8.5亿元的底价竞得上海苏河湾北部房地产开发有限公司51%股权，正式拿下静安中兴路267街坊和270街坊双子星地块。

上述股权在5月26日挂牌转让。转让方为上海苏河湾（集团）有限公司，由上海市静安区国资委100%持股。

目前，两个地块均已获得建筑工程施工许可证。股权交易完成后，这两宗地块将由保利置业操盘开发。据说。这个项目将会对标保利置业的标杆项目“翡丽甲第”打造，并进行迭代升级。

去年10月，上海苏河湾北部房地产开发有限公司通过协议出让方式获得静安区中兴社区C070202单元267街坊145-20和270街坊146-07两幅地块。

其中，145-20地块总价30.59亿元，容积率2.66，楼面价72336元/㎡；146-07地块总价23.578亿元，容积率2.89，楼面价70943元/㎡。

01、地块规划

267街坊145-20地块规划设计方案在今年1月公示

地块计划建设3幢高层住宅、4幢多层住宅以及1幢配套用房。1A#25F，1B# 17F，2# 25F，5#、6#、7#、8#均为3F多层住宅。地块人车分流，有下沉庭院。

高层预计主力户型110-120㎡，联排预计200㎡。

270街坊146-07地块规划设计方案在今年4月公示

地块拟建3栋15-25层高层住宅，首层全部架空，其中1#A楼25F、2# 15F、3#楼25F；另外还有1栋商办，社区配套等。社区内全部人车分流，有中央景观绿化，儿童活动场地等。

地块东北角设置有4000㎡独立商业办公面积，无保障房，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的55%。户型面积预计是100㎡以下的小三房。

两个地块均背靠内环高架。267街坊楼下50米就是地铁站，270街坊距离地铁站大约300米。相比之下，267地块的位置更优质些。

02、静安内环1000万级三房

按照中兴路目前12.5-13.3万的均价预测，该项目主力总价大概在1000-1200万左右。

作为静安内环旁的新房，保利置业中兴社区项目的地价比浦东内中环的新杨思和北蔡板块都便宜。

如今，上海优质地段的房价普遍上涨，1000万左右买进内环的机会已经不多。

中环线上的新房价格已经普遍站上14万，主力户型来到了120㎡，总价已经达到1500万级。

就连外环外的闵行梅陇、浦东唐镇的主力总价也已经在1000万级。

周边新房方面，地块南侧800米处为静安玺樾项目在售，为同属于静安国资的上海北方集团于2021年10月竞得的住宅地块；最新一次开盘时间为2024年11月，共推出220套高层/超高层房源，均价12.6万元/㎡。

南侧900米处为万科·中興傲舍项目在售，为北万置业于2022年3批次土拍中竞得的商住地块，房地联动均价133000元/㎡；最新一次开盘时间为2024年11月，共推出83套高层/小高层房源，均价13.3万元/㎡，认购率119%。

03、保利置业冲刺

保利置业在上海的现有住宅项目并不多，且大多数处于尾盘状态。

2024年财报显示，保利置业在上海共有17个住宅项目，其中代建项目1个，在建待售1个，在售2个，13个处于交付尾盘销售状态。

位于闵行梅陇的保利海上印在今年4月底首次入市，成为2025年上海浦西外环首个积分红盘与首个日光盘。二批次房源在6月13日加推，开盘售罄。

目前，保利置业在上海还未入市的仅剩余杨浦区两个项目，一个是四批次土拍竞得的杨浦定海路地块，一个是与华丽家族联合打造，位于杨浦内环内的豪宅项目蘭桂坊855。

今年5月，保利置业经过72轮竞价，斥资42.4亿拿下杨浦区定海社区N090602单元L4-02地块，溢价率26.3%。拿地半个月后，项目规划就公示。详见：保利厮杀杨浦滨江，花了大代价

土储的数量和质量共同决定了销售业绩。

今年前5个月，保利置业在上海实现权益销售额20.58亿，位列全市第24。去年同期，保利置业以9.88亿元的权益销售额，位列全市第40。