北京进深 徐迪 开盘半个月，朝阳三间房新盘金茂满曜已完成99套网签转化，成交均价约7.8万元/㎡。

签约面积1.26万㎡，网签金额总计9.83亿元。

金茂满曜住宅建面9.1万㎡，规划19栋8-26F洋房+小高层，共计719套住宅。

5月30日，14栋共569套住宅取得预售证。小区东侧的5#、13#、14#、15#以及中央10#号不在本次取证范围内。

取证房源拟售均价在8.23万-9.13万/㎡区间，其中央景楼王9#楼的次顶层预售价达到9.43万元/㎡。

6月16日项目正式开盘，目前网签房源集中在2#、3#、9#、11#、16#和17#这六栋楼里。

其中3#楼77套房源已有30多套网签，另有若干预订。

3#楼为起步户型，建面115/116㎡三居，以预售价计算，115户型套总价在970万左右，加上开盘优惠，实际成交价930万左右。

这个价位上车朝青金茂豪宅，还是比较有吸引力的。

金茂满曜开盘首推的6栋楼，包括了全部主推户型：

115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居，此外在东北角的1#楼里还有部分120和148户型。

南向通面宽阳台送一半面积+北向设备平台面积全赠送，拓展后的使用率，在94%-98%区间。

但从楼盘表上来看，金茂满曜主力133户型的产权得房率约78%；

中央楼王栋最高可达79%以上，但1#楼房源得房率最低至68%。

具体来看：1#楼为26层高层，为148㎡/120㎡户型。

其中，建面146.17㎡四室两厅，套内面积99.17㎡，产权得房率67.8%；

建面120.19㎡三室两厅，套内面积82.02㎡，产权得房率68.2%。

2#、6#、11#、16#、18#楼为8-11层洋房，均为133㎡户型。

其中，建面133.12㎡三室两厅，套内面积103.81㎡，产权得房率约78%。

3#、7#楼为18层小高层，均为115/116㎡户型：

其中，建面117.2㎡三室两厅，套内面积84.33㎡，产权得房率约72%；

建面115.87㎡三室两厅，套内面积83.57㎡，产权得房率约72%。

4#、8#楼为18层小高层，12#、17#、19#楼为13层小高层，为中间户116㎡+边户129㎡组合。

其中，建面114.7㎡三室两厅，套内面积83.57㎡，产权得房率约72.9%；

建面129.09㎡四室两厅，套内面积94.26㎡，产权得房率约73%。

中央楼王栋为洋房，本次取证的9#楼总高8层，为159㎡顶配户型。

其中，建面157.32㎡三室两厅，套内面积124.85㎡，产权得房率约79.4%。

小区里有很多水系，特别是沿着街坊路的两侧。

总平图上，一条12米宽的街坊路将小区拆成东西两部分，街坊路上设置了3个车行出入口，1个进入西区，2个进入东区，分别对应三排住宅楼。

但在户型分布图上，几乎看不到街坊路的存在。整条路线九曲回肠，被各种大乔木和弧形水池占据，很难让机动车穿行。

在回复反馈意见时，开发商承诺将“按照挂牌文件要求街坊路与项目同期建成并对外开放；项目临街坊路两侧不设置围墙，不会对消防扑救场地造成影响。”

但是同时也补充了一句，街坊路开口以人行和消防应急口为主，平时无车行，对交通影响极小。

说白了，街坊路对外开放，但仅对行人和应急车辆开放，社会车辆不能通行。

实际上是把这条12米宽的街坊路变成了一条步行街。咨询了售楼人员，说是这条路会做成一条樱花大道。

此外，小区西北角有一座清代墓园，现存石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物。

文件要求这个碑原地保留，但售楼人员说在项目施工前就已经移出去了。并且一再强调：那个不是墓碑，是诰封碑。

对大部分购房者来说，碑就是碑，立在自家门口看着还是不顺眼的。

眼下，诰封碑一走，无论对于开发商还是业主，这都是一件好事。

今年2月11日，保利金茂联合拿下的三间房组合地块，总价87.3亿元。

包括两幅住宅地块：

1、南区06地块，保利操盘，案名为朝观天珺。

地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），折合楼面价约5.6万元/㎡。

首批次397套，拟售价格在8.84万-9.25万元/㎡区间。

6月10日开盘，目前网签33套，成交均价8.4万/㎡，网签金额总计3.56亿元。

2、D区07地块，由金茂操盘，打造为北京首个满系产品：金茂满曜。

地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。

住宅建面9.1万㎡，共719户，户均建面约127㎡。

6月16日，金茂满曜开盘，目前网签76套，成交均价7.82万/㎡，金额总计7.59亿元。

距离不到1公里的两个项目，卖出了近6000元的价格差。

两个项目面积段大部分重合，但金茂满曜主力面积段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。

朝观天珺则是拿出了朝青板块首个140面积段的四居三卫双套房。

定价逻辑上，两个项目形成“高低配”错位入市，金茂满曜主打“质价比”吸引预算有限的客群。

仅从楼面价来看，金茂满曜地块4.8万/㎡，朝观天珺是5.6万/㎡，差出了8000元，金茂满曜反而比朝观天珺多了2000块利润。

不过购房者大概率是不想看这笔账的。

两个项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线。

金茂满曜靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；

保利朝观天珺则紧邻朝阳北路，比金茂满曜更靠近地铁，出大门几十米就是褡裢坡站。

一个是2分钟到地铁，一个是10分钟到地铁，除此之外，周边配套资源基本一致。

这种情况下，100平米的房子差出大几十万，换谁都要掐着钱包好好寻思寻思。

附：金茂满曜户型图