文/上海进深 严明会

金茂璞元，未开先火。

2月拿地，3月公示方案，4月底官宣案名，5月中旬开放展厅，金茂璞元预热了很久，但一直没有释放项目具体信息，把外界的胃口吊得足足的。

刚刚过去的周六，金茂璞元样板间开放，但依旧神秘：全程禁止拍照，连手机也要收上去；户型图不对外，只有到现场之后才能申请查看。

这波操作颇有些“开盲盒”的意味。与其说是保密，不如说是在精准拿捏，用稀缺感勾起市场的好奇心。

而目前透露的消息，已经让不少人产生购房冲动了。

产品诚意拉满，打法“激进”

项目主力面积段是建面约128-169-200-240㎡的2-5房，一共493套，全部一梯一户。首开两种户型：128㎡和169㎡，一共99套。

落地窗、大横厅、开放式厨房这些流行元素，也都配齐了。

在得房率上，金茂似乎憋了个大招，与市面上主流的送飘窗和阳台不同，璞元的玩法更大胆：

1、南北双阳台，这里就有一半是赠送的；

2、卧室和卫生间的飘窗都可拆除，实用面积实打实增加了，一般而言，飘窗是不可以砸的；

3、北向有个设备平台，要知道，金茂璞元作为精装修交付的科技住宅，并不需要空调、地暖等设备，这个“闲置”的平台等于是全送，相当于白给了一个小房间。

陶板铝板双拼外立面兼顾质感与耐久、全向立面设计颜值超高。

再看社区配置：整个社区抬高约1.4米隔绝喧嚣、首层全架空挑高5米多的架空层、10米高的垂直原生态峡谷造景、全域红外线定制社区、森林感恒温泳池、金茂迄今为止最强科技系统……

有很多“上海首个”，也有很多“金茂首个”。

主打一个：人无我有，人有我优，把高端豪宅的“面子”与“里子”都做足了。

高成本压力下的必然选择

金茂璞元为何如此拼？

原因很直接：这是金茂首次进入上海内环内开发的住宅项目，而且拿地成本很高，是块名副其实的“地王”。

在金茂内部，金茂璞元的定位是其31年来集大成的巅峰之作。

2月20日，上海今年第一轮土拍，金茂璞元所在地块经过184轮激战，最终被金茂&庆隆联合体以38%溢价率拿下，11.74万/㎡的楼板价，几乎追平周边次新房的售价。

顶着这样的地价，产品不拿出点真本事，市场很难买账。叠加建安、装修和科技系统成本，业内估算其保本价已在17万/㎡左右。

3月27日，金茂公布了地块设计方案。大概在6月中旬，金茂方面申请变更设计方案，经虹口区规划和自然资源局审核，设计方案做出了如下调整：

1、1号楼、2号楼和4号楼配套用房建筑轮廓及内部功能布局调整；

2、明确沿曲阳南路出入口；

3、总平面布局中地面机动车停车位位置、消防流线和回车场地、会所设备位置和商业疏散楼梯等调整；

4、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼屋顶装饰构架样式调整；

5、围墙长度调整。

本次变更不涉及总建筑面积、建筑高度、容积率等调整。但新版本的设计规划图并未公示。

在超高成本的压力下，金茂靠“高赠送”这种突破常规的策略，再堆上顶配硬件来提升产品竞争力，这是一步险棋，但也是最实在的招。

“豪宅教科书”操盘手坐镇

金茂璞元的建设单位是上海沁茂佳置业有限公司，成立于今年3月，法定代表人薛剑峰，董事长为关翀。

沁茂佳置业由西安葆茂置业有限公司和沁睿佳（上海）置业有限公司共同持有，二者的持股比例分别为90%、10%。前者是中国金茂的全资子公司，后者是新加坡开发商庆隆集团的子公司。

项目的灵魂人物，无疑是操盘手关翀，现任中国金茂华东区域总经理。

关翀生于1973年，是一位名副其实的设计院科班生，曾在设计院工作6年，整个职业生涯堪称一部“豪宅教科书”。

2001年，关翀加入仁恒置地，亲自操刀了仁恒置地上海世纪公园、河滨花园等标杆项目。2013年5月加盟金茂华东后，操盘了上海内中环的神盘大宁金茂府，一战封神。

即便是20年后，上海豪宅榜上仍然有大宁金茂府的一席之地。该项目不仅创下开盘即罄的销售神话，更将金茂府系产品推上“科技豪宅”的巅峰。

之后，关翀转战杭州后，又打造了杭州金茂府，再度成为长三角改善市场的现象级作品。

2023年8月开始，关翀从中国金茂华东区域副总经理兼杭州公司总经理，升任为中国金茂华东新区首。今年5月，关翀升任中国金茂副总裁。

金茂璞元这类高品质豪宅，对操盘能力的要求本就极高。项目能在市场掀起热潮，背后的营销推力不可或缺。

金茂上海地区公司副总经理、金茂华东区域首席营销官乔进，正是这波热度的关键推手之一。

乔进的履历颇具看点：他是龙湖2010届营销管培生出身，曾任龙湖南京营销总，2022年加盟中国金茂后，先后担任金茂苏州营销总、华南区域营销总，2024年调任华东区域营销总。

有这样两位高阶操盘手坐镇，金茂璞元的“巅峰之作”定位，似乎更有了底气。最终能不能获得市场认可市场，还得看开盘后的表现。

但至少现在，它已经成功抓住了所有人的目光。