文/上海进深 魏薇

上海的六批次土拍，量质齐升。

作为今年以来土拍数量最多的一批，此次推出的8宗地块覆盖浦东、徐汇、静安等8个区域，总起始价约236.7亿元。更因核心区稀缺宅地集中供应而未拍先火。

具体来看，出让地块既包括徐汇区衡复历史文化风貌区、静安区东斯文里、虹口区北外滩核心区、普陀区真如等核心地段珍稀宅地，还网罗了浦东新区唐镇、闵行区莘庄、青浦新城、奉贤新城的优质地块。

出让节奏上，7月24日出让5幅、7月25日出让3幅。

中海成“最忙”房企，一共报名了5宗地块。今日上午一口气拿下静安东斯文里、普陀真如两宗地块，总金额118.88亿元。

联发、中建三局联合体以21.95亿元的底价拿下青浦区商住混合地块；国贸&象屿7.58亿元拿下奉贤低密度纯宅地，溢价率11.8%；安徽高速36.89亿拿下闵行莘庄地块，溢价率30%。

市区双响炮，中海“捡漏”

对中海而言，此次连获两宗市区地块意义重大，弥补了其今年尚未在上海土拍市场有所收获的空白。

若后续动作够快，这两个项目有望在年底前形成有效供应。

两地块的溢价率在市区地块中来看都不算高，主要原因在于两个地块都不是纯住宅地，需配建一部分商业。

尤其是静安东斯文里地块，住宅占比79%、商业占比21%（需100%自持），规划还要求恢复西斯文里历史肌理，后期报建、报规需与住宅同步进行，对开发商的要求很高。

1、静安东斯文里地块

静安区C050202单元053-b-1地块，共有四家房企参与：招商&象屿、中海、保利发展、华润，整个竞拍过程中主要是中海与招商&象屿联合体持续出价。

经过34轮角逐后，中海以53.63亿夺下地块，溢价率10.1%，楼板价90390元/㎡，可售楼板价约11.44万/㎡，预计未来售价大约在16-17万/㎡。

上架之前，这块地经历了两次关键调整：

4月底，由100米限高的商办用地调整为150米限高的住宅商业综合用地。6月获批的规划方案进一步明确，将053b街坊开发地块主导功能由商办为主调整为住宅为主。

根据出让文件，地块内将配置约3500㎡的社区级公共服务设施，包括人民坊、居委会、老年活动室和文化活动室等。

“超高层住宅风貌商业”的组合，意味着地块的开发周期也会较长。

就市场环境而言，地块周边新房项目稀缺。

去年9月成交的静安区曹家渡社区地块距本次地块约2.5公里，对应的项目康定壹拾玖，一批次于今年5月28日开盘，首批92套房源开盘41分钟即售罄，二期48套房源开盘12分钟就宣告售罄，三期入市在即。

2、普陀真如商住地块

普陀区W060401单元A03D-01、A03D-03地块吸引了上海城建、中海两家房企报名参拍，最终由中海以总价65.25亿元竞得，楼面价58823元/㎡，溢价率14.17%。

该地块由两个子地块组成。其中A03D-01地块为居住用地，出让面积34340.46㎡，容积率2.5，建筑面积85851.2㎡；A03D-03地块为商业用地，出让面积12858.65㎡，容积率1.95，建筑面积25074.4㎡。

住宅部分中小套型占比30%，装修标准不低于5000元/㎡（集采价），限高100米。需配建不小于1500㎡的室内菜场及不小于10000㎡的公益性应急楼，商业部分需100%自持（含1500㎡菜场）。

出让文件要求，竞得人负责需出资建设A03D-02地块，用地性质为公共绿地。土地面积3770.16㎡，建设标准2000元/㎡。

真如可以说是中海的老地盘了。近些年，中海在这里成功进行了“伟大一平方公里”改造，引入了优质商业、住宅和教育资源，让真如板块“改头换面”，推动区域发展和升级。

真如板块已断供五年以上，区域内品尊国际三期在2023年12月开盘均价约10.98万元/㎡，目前还剩余少量房源在售。

安徽高速“有米下锅”

闵行莘庄社区02单元06-05地块吸引了中海、保利、象屿、安高四家企业竞拍。

这是一块纯住宅用地，容积率2.5，限高60米，中小套占比30%。地块起价约28.4亿元，起始楼面价43268元/㎡。

从开局的冷淡，到最后的激烈竞争，闵行莘庄地块不负众望。

78轮竞价后触发了中止价。随后，安高与象屿进入了竞高品质环节，中海和保利发展放弃；第二轮公共配套环节，象屿退出。

最后，安徽高速以36.89亿的总价、30%的溢价率成交，楼板价5.62万/㎡。预计未来售价将超过9万/㎡。

莘庄板块近两年没有供地。上一批入市的还是中企云启春申、保利建工海玥锦上。地块以西直线约1.5公里中企云启春申少量房源在售，均价约8万/㎡。

安徽高速上次在上海拿地还是去年5月，地块后来被打造成了安高申陇院，项目曾红极一时。

此次拿下的地块，成为安徽高速在上海唯一待开发的宅地。

厦门国企联手入奉贤

本次奉贤推出低密地块，地块起价67824万元，起始楼面价22000元/㎡，容积率只有1.2，可以打造墅级产品。

这块地吸引了奉贤新城&奉发、象屿&国贸联合体2家参与。最后由象屿&国贸联合体以7.58亿元的总价、11.8%的溢价率拿下。

地块周边直线距离1.5km范围内近1年未有宅地成交，且基本无新房在售。

联合拿地的两家房企，都是厦门市属国企。象屿在奉贤打造过江湾悦府等项目，国贸是首入奉贤。

联发深耕郊区

本批次土拍的第一个竞拍地块：

青浦区QPC10004、QPC10005单元47-04、49-01、50-01、52-02、52-04地块由联发&中建三局联合体以底价21.95亿元竞得，楼面价14925元/㎡。

这是一副综合地块，体量很大。三幅为住宅用地，容积率介于1.8-2.5之间，另外两幅为商业用地，容积率1.2。

地块出让面积70377.23㎡，建筑面积147059.45㎡（其中住宅134797.24㎡，商业12262.2㎡），容积率2.09。

五批次土拍中，联发集团经过67轮竞价，以21亿元拿下浦东新区曹路科教园区地块，溢价率41.68%，成交楼面价约3.4万元/㎡。成为上海2020年以来第二幅溢价率超过40%的地块，也是集中供地以来溢价率最高的地块。

明日土拍重头戏

两天的土拍，重点在明天。

1、浦东新区PDP0-0405单元C-02C-01地块

地块在浦东唐镇，地块起价194980万元，起始楼面价37400元/㎡，大概率会是唐镇新地王。位于2号线唐镇站旁，西面华发半岛华庭，西南面是安高·申宸院，近期大热的保利天奕也位于唐镇板块。

吸引了7家参与，分别是：保利发展、绿城、中海、安徽高速、招商&港中旅、华润&越秀、国贸。

2、虹口北外滩hk315-11地块

这是北外滩核心区近年唯一住宅供应，地块无风貌限制、无保障房配建、无中小套型要求，适合打造上海第一梯队的高品质住宅产品。

上架前，该地块从商办地标变更为纯住宅地块。规划建筑面积约5.1万m²，容积率2.63，起始价约44.2亿元，起始楼面价为86502元/m²；成交楼面价可能突破12万/㎡，成为虹口新地王。

该地块吸引了绿城、保利发展、招商&南通瑞城、中海、金隅、华润&越秀、金茂7家房企参与。

3、徐汇区XH-02(TPL)单元051-11地块

地块位于衡复风貌区内，是该区域十年首宗新增住宅，出让面积4705.49㎡，容积率1.3，建筑面积6117.14㎡，地上建筑限高15米。将成低密风貌住宅标杆，稀缺属性拉满。

地块起价100100万元，起始楼面价163639元/㎡。实际住宅部分起拍单价要19.25万，是公开土地出让历史上的最高。

此块地有两家企业报名：徐房&招商、中海。