文/粤进深 严明会

前不久，位于广州白云新城的豪宅项目——

粤海云港城迎来交付。

这是一座规模达73万㎡、总投资额超200亿的大型综合体。

即便对整个白云新城片区，也有着重要地位。

粤海置地无疑也很重视。

期间多个自媒体号，都发布了项目高品质兑现的文章。

从立面颜值，到绿化园林，到用料用工……方方面面。

粤海云港城的开发主体广东粤海置地发展有限公司。

其董事长、总经理为杜艳军。

此前，杜艳军在谈到粤海云港城的即将交付时，似乎也颇为满意：

“今年是项目的全面收楼之年。”

“自2022年首次面市以来，三年间累计成交金额已突破百亿大关。”

“成为白云区品质与价值兼优的标杆楼盘。”

然而，在这些交付信息之外，进深君也关注到了一点。

从2022年开盘，到如今交付，粤海云港城其实还没卖完。

三年多，一个位于白云新城核心的网红豪宅盘。

这多少会引起外界的兴趣。

进深君随后查了下广州住建局的数据：

项目的住宅已售套数510套，住宅未售套数206套。

也就是说，粤海云港城住宅网签去化率在71%左右。

这个数据，其实还是挺让人吃惊的。

毕竟，在外界的印象里。

项目此前一直都是给人一种不愁卖的感觉。

这也从侧面印证了，一个项目即便表面上叫好又叫座。

但在各种因素的影响下，其实都有自己难处。

粤海云港城这个项目，位置上确实没什么说的。

白云新城核心区，代表白云最繁华的城市界面；

周边有凯德云尚、5号停机坪、白云万达等商圈；

步行几分钟就是2号线白云公园站；

交通上，无论是驾车还做坐地铁。

去珠江新城CBD，也就三四十分钟的时间。

更重要的，项目还靠近白云山。

都说云山珠水。

白云山，在广州豪宅圈是什么样的存在。

相信不用多说大家也都清楚。

既然这么好的区位、商业配套。

项目为什么卖了3年，还有近三成的货没出？

说这个问题之前，我们先看下整个项目的情况。

前面说了，粤海云港城是一个大型综合体。

有住宅、有公寓、有办公、有商业……

项目的住宅主要是桂府壹号。

此外，公寓产品还有”傲云“、”云翼“。

住宅部分，桂府壹号共9栋楼，分别为D1-D9，共716户。

面积段为140-270平，主要是2梯2户和2梯4户。

不同的梯户比，价差也大。

这些信息就不难看出，桂府壹号主打不折不扣的豪宅。

所以项目从开始之初就高举高打。

开盘价去到8.5-11万/平，比得上天河、海珠一些标杆新盘。

更不说是同区域、同片区的对比。

也因此，项目从一开始就备受争议。

硬核区位得到认可的同时，其性价比却也显得没那么高。

其实吧，一开始项目卖得应该也还可以。

毕竟，在开发商自己披露的信息中：

粤海云港城自2022年入市以来，成交业绩连续三年稳居广州千万级豪宅市场前十。

累计成交额突破100亿人民币。

但要知道，最近这一两年时间，随着新规产品的面市。

市场卷得不行。

动不动就100%以上的使用率。选择又多。

而粤海云港城作为旧规产品，即便是豪宅定位，得房率仅80%多。

比如项目最大的270平户型，也仅做了4房。

而新规产品轻轻松松上三房、四房。

可想而知，冲击不是一般的大。

其实，也不仅是粤海云港城。

市面上其他的旧规产品也是如此。

再者吧，粤海云港城要做高端豪宅。

但公寓产品又做了很多的小户型，显得杂乱、不够纯粹。

也一定程度影响了高端圈层的聚集。

还有一点，市场讨论也挺多。

就是项目的教育配套。

虽然周边有省实验中学白云校区、培英中学等不错的学校。

但自身仅配建一所9班幼儿园。

小学需依赖周边统筹划分，存在不确定性。

也可能正因为自身也意识到这些问题。

粤海云港城也在偷偷降价卖。

前不久，项目就传推了一批工抵房。

单价6字头，总价不到900万。

毕竟，现在已经是现房状态了，再不赶快跑。

等周边的新规产品越出越多，只会更难卖了。