文/乐居财经 徐酒眠

物业费还能退？

近日，保利物业向成都两河森林小区退还近千万物业费的消息，在行业炸开了锅。

有人就惊呼这是“砸了整个行业的锅！”，行业生态面临崩塌；有人拍手叫好，认为这是物企遵守契约精神，为行业树立了典范……

外界议论纷纷，主角之一的保利物业尚未站出来表态。

不过有相关人士反馈的信息表明，保利物业退费的根源在于，其近几年来并未按照“质价相符”的要求，对两河森林小区进行服务输出。

退费背后

“截止2024年12月31日结余金额9419056.35元（未审计），此数据来源于保利物业成都分公司两河森林项目的收支公示。”7月16日，保利两河森林业委会发布通知，表示要将小区累计7年半的物业费结余足额返还给全体业主。

目前，业委会退款登记工作已结束，资金将通过银行转账陆续发放给业主，因故未登记的将由保利物业联系处理。

近942万元结余款从何而来？

据介绍，2017年5月底交房后，该小区物业费与车位管理费年收入接近1000万元。由于初期入住率不高，物资消耗较少和人员配置成本相对较低，同时，资金管控策略得当，历年累计形成了这笔结余。

而能争取到这笔钱流回业主口袋，则是业委会和热心业主“不懈努力下，与保利物业多次会商”的结果。

根据新修订的《成都市物业管理条例》，成都市各住宅物业管理区域正在加快推进物业服务“双晒”工作（“晒服务、晒收支”）。保利两河森林业委会以此为凭据，要求保利物业全面公开收支明细，并逐项核对历年账目，最终锁定了这笔高达941.9万元的结余资金。

有消息显示，这不是两河森林小区业委会第一次向保利物业“要账”。2024年10月，两河森林小区业委会向保利物业发函，要求后者划转公共收益。两个月后，该小区业主收了总计26万余元的公共收益红包，平均每户分得约300元。

另一个关键点是，该小区采取物业费收取模式为“酬金制”，而其特点之一就是预收的物业费，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担，年度结余则滚动计入下一年度。

保盘手段

根据公开信息，保利两河森林小区位于成都市金牛区土龙路38号两河城市森林公园内，坐落于6000亩的两河森林公园中，是个以别墅为主的高端住宅项目，总建筑面积13.7万平方米，共计房屋1085户。

目前该小区物业费标准为：多层3.5元/㎡/月，叠拼5.5元/㎡/月，联排6元/㎡/月。

“业主普遍认为费用与服务不匹配。”据悉，有部分业主反映，该小区物业费显著高于周边小区，但公共区域维护、安保巡逻等服务质量却未能匹配价格的标准。

根据公开信息，在成立业委会成立之前，该小区就存在诸多物业“质价不符”问题的争议，如环境卫生、路面沉降、安全保障等。业主对物业服务越来越不满，多次和保利物业发生矛盾，但问题并没解决。

2023年10月19日，两河森林小区第一届业主委员会正式成立。而成立之后的第一件事便解决了小区内一段路面的沉降问题。

据悉，该小区业委会自成立以来便与保利物业展开多轮谈判，要求降低费率并重新签订合同。

“我们计划在今年8—9月完成合同谈判或公开招聘新物业，目前已启动业主大会表决流程。”该小区业委会负责人表示，下一步将推动新物业合同签订，力争将物业费调整至“合理区间”。

目前，业委会已经在征集物业费审计机构，拟对过往保利物业支出是否规范，服务质量是否质价相符进行审计。

如今保利物业退费，能否打动业主、获得留选的投票？