13.69亿！昌平南邵“宅产配”地块第1次报价来了
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进深
徐迪
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2025-07-30 15:52
北京进深 徐迪 明天（7月31日）开拍的昌平南邵“宅产配”地块，目前已收到买家出价。
7月29日16:25，第1次报价，13.69亿元（底价）。
项目包含3幅子地块：
0033住宅地块起始价11.6亿元，折合楼面价2.02万元/㎡；
0044商业地块起始价2.09亿元；
0036教育用地不出让，竞得人建设后无偿移交相关部门。
这是一宗“宅产配”组合地块，在供地清单中已出现过多次。
在第二轮供地清单中，只有昌平新城东区二期0026、0033两幅住宅地块+0036教育用地；
3月27日进入预申请时，又空降了四期、五期0044、0045、0046三幅商业地块一并打包。
当时土地总面积达到15.6公顷，地上建筑规模约21.9万㎡，其中商业建面约9万，交易起始价31.7亿元。
许是规模过大、非宅包袱太重，这宗6合1地块最终没能正式挂牌。
直到6月底再次挂牌，又重做了一次排列组合：
住宅、教育、商业各保留1块，肥瘦相间，建筑规模控制到9万㎡出头，总价降到13.69亿元。
①0033地块为居住用地，地上建面5.74万㎡，容积率2.0，控高36米（局部45米）；
②0036地块为基础教育用地，在住宅地块东侧，建面约0.42万㎡，控高16米，规划为1所12班幼儿园；
③0044地块为商业用地，是商业组团中最北边的一块，在住宅地块往西1公里处，紧邻滨河森林公园，建面2.87万㎡，控高12米（局部18米。）
地块位于南邵镇，地处北六环外，距离地铁昌平线北邵洼站500米左右，步行可达。
1公里内有清华附中昌平学校、昌平第五学校南邵中学、昌盛园小学南邵学校。在0033地块东侧，除本次打包出让的幼儿园地块，还有一块教育用地，占地4.18公顷，规划为一所36班九年一贯制学校。
商业配套上，有路劲世界广场、朱辛庄TBD住总万科天地、生命科学园超级合生汇，此外还将围绕地铁北邵洼站打造一个集商业、办公综合性的TOD项目，预计未来2-3年实现落地。
相比朱辛庄、沙河高教园等板块，南邵板块关注度稍弱，但也是昌平重点发力建设的板块之一，板块配套也在逐步到位。
项目邻近中关村昌平园东区，地块入市后，将进一步促进区域职住平衡、产城融合。
根据昌平新城东区(南邵组团)1101街区0024等地块规划综合实施方案，0026地块范围内有一座菩萨庙，东侧为伯哈智墓。
组团内还规划有包括机构养老服务设施、残疾人托养所和社区助残服务中心在内的社会福利用地，与公交中心站和变电站共同位于街区东北角。
整个街区公园绿地占比约21%，围绕在地块周边。
地块东北方向1公里范围内，为首开股份在售新盘梧桐山语项目。
2023年7月28日拿证，共1199套房源，主力建面77-99㎡三居、57-88㎡两居以及少量94-130㎡四居，销售指导价5.3万元/㎡。
目前网签666套，全盘去化率56%，成交均价约4.11万元/㎡，约为指导价的78折。
随着新地块的入市，首开梧桐山语剩余500多套房源的成交，或将更加艰难。
来源：进深
作者：徐迪
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