文/上海进深 严明会

上海内环土拍溢价率冲破30%，滨江段房价直逼18万 /㎡！

在此态势下，保利外滩系列第四子——保利江浦项目案名发布：保利外滩启PARK77。

保利在杨浦的项目就没有差的，去年保利外滩序45认筹率726%，一战成名；今年外滩序98一期认筹率248%，1.5小时清盘。

保利外滩启PARK77以99-137㎡滨江奢宅为载体，凭借一线江景占位、双CBD辐射、全维高端配套、天字系精装标准及灵动空间设计，为精英阶层预留内环滨江最后席位。

据了解，项目售楼处预计于8月初开放，8月中旬样板间也将正式亮相。

2024年11月，保利发展以总价152252万元竞得杨浦区C090202单元O2-07地块，折合楼面价86037元/㎡，溢价率16.27%。

该地块出让面积8192.66㎡，容积率2.16，计容面积17696.14㎡，限高60米。中小套型占比不低于50%，商品住宅100%全装修，标准4000元/㎡，需配建5%保障房。

据规划设计方案，项目拟建设2幢16-17F高层与1幢公租房，户型预计为建面约99-145㎡3-4房。

99㎡三房两厅两卫

该户型三开间朝南，全屋六飘窗，使用率拉满。

独立玄关在同级户型中罕见，既提升出入仪式感，又悄然扩容收纳空间。

餐厅是实用率亮点——借过道拓出用餐区，从容容纳岛台，让小户型也有大house生活场景。

更难得的是，市面入门级三房普遍108㎡起，比项目多5-10㎡，购房成本多出70-130万。这般稀缺的99-103㎡3房，堪称内环新盘“宝藏户型”。

137㎡四房两厅两卫

户型标配入户玄关；客餐厅、厨房与阳台一线贯通，通透感拉满。

全屋满飘窗设计足够惊艳，尤其主卧270°飘窗，将景观视野拉至极致，窗外公园绿意与城市天际线尽收眼底；连主卫都带270°观景视野。

项目位于上海内环滨江段，属城市核心板块，滨江资源（江景、公园等）加持，且内环土地供应稀缺，是精英阶层上车内环的重要窗口，区位价值突出。

杨浦作为“上海学府之心”，复旦、同济、财大等顶尖高校汇聚，每年输送超3万毕业生。

保利外滩启PARK77通过12号线、18号线3-5站直达三大高校，成为教师与毕业生的理想居所，契合高知群体对品质生活的追求。可谓是内环   双轨交，占位城市动脉。

项目右侧的长阳创谷蓬勃发展，已是上海乃至全国创新创意产业高地，聚集超2000家企业，小红书、得物、福特汽车、同济数字研究院等在此扎根。

项目与杨浦滨江产业带联系紧密，杨浦总部秀园区将聚集3000家以上在线新经济创新型企业，包括美团、哔哩哔哩等巨头（将于26、27年兑现），产业规模超过3000亿。

保利外滩启PARK77周边竞品中，同板块的华润置地翡云悦府以113-230㎡产品、12.8万/㎡均价及规划红利表现突出，新杨思・上园104-166㎡户型均价9.86万/㎡且配套成熟。

邻近板块的中海海上和集（杨浦，99-143㎡，12.1万/㎡）靠双地铁吸引客群，陆家嘴太古源・源邸则以180-380㎡顶豪产品（17万 /㎡）定位高端。

保利项目以99-137㎡户型、约12万/㎡起价，凭借景观（270°飘窗）、户型创新及内环稀缺性立足，虽社区体量小，需应对竞品在规划、地铁或配套上的优势，但央企品牌与高性价比仍是其核心竞争力。

保利外滩启PARK77项目由上海建庆置业有限公司开发建设。该公司是保利发展通过上海保利建霖房地产有限公司全资控股的项目公司。

上海建庆置业有限公司，成立于2019年，注册资本1亿元，法定代表人为吴劲松，经营范围包含房地产开发经营；住宅室内装饰装修；建设工程施工等。