文/乐居财经 林振兴 魏薇 李奕和

前不久，上海土拍，民企祺祥旺宇置业花了12多亿拿下徐汇衡复地块，楼面价超20万/㎡，刷新全国单价地王。

相隔180多公里的杭州，同样也在上演民营房企拿地”反扑“的盛宴。

7月，民营房企在杭州竞得6宗地块，滨江集团、伟星房产、中德天诚等民企积极补仓，溢价率最高达29.65%。

不远的南京，民企开发商也不甘示弱。南通亚伦历经半个小时、56轮竞拍，以10.28亿元竞得燕子矶G33地块。

别以为民企就在长三角抢地，北京、广州、成都等地，类似的剧情也在不断上演。

近期民企拿地踊跃，是因为地方政策主动优化，降低参与门槛。

例如，烟台允许将“高品质住宅增量成本加计至地价”，减轻房企拿地压力；杭州试点“竞品质”规则，品质导向地块受民企青睐。 

过去一轮调控后，民营房企经过残酷的大浪淘沙，目前仍在投资拿地的房企已与之前大不相同。

这些拿地“冒头”的民企，手握富余资金。例如，祺祥旺宇置业背后是汽车模具巨头屹丰集团（叶华彪家族），南通亚伦背后是纺织巨头江苏亚伦集团。

在土拍门槛降低背景下，这些实业巨头将房地产视为抗通胀优质资产。

他们眼中的”猎物“，是核心城市的“小而美”地块，安全垫足够厚，高周转、去化快。

民企拿地虽然回温，但央国企继续主导土地市场的格局不变，超6成百强房企仍未重启拿地。

未来，民营房企能否真正重返舞台中央，取决于销售市场持续回暖与金融支持政策。

01

7月25日，上海六批次土拍迎来最受瞩目的一战——徐汇区衡复风貌区XH-02 (TPL) 单元051-11地块的出让。

作为近十年衡复风貌区首宗新增住宅用地，该地块从预公告起就自带光环：容积率仅1.3、限高15米，起始楼面价163639元/㎡，已预定“全国最贵”席位。

最终，上海祺祥旺宇置业有限公司击败招商&徐房、中海以12.25亿元竞得，楼面价200257元/㎡，溢价率22.38%，成为全国单价“地王”。

祺祥旺宇置业于今年1月在徐汇区注册成立，股东为叶舒祺、叶宇洁两位自然人，其中，叶舒祺担任法定代表人及实际控制人，叶宇洁则为财务负责人。

6月24日，即地块发布预公告的4天后，祺祥旺宇置业的注册资本从1000万元增加到15.5亿元。

进一步追溯可见，叶舒祺是浙江台州汽车模具大王叶华彪之女。叶华彪祖籍浙江省台州市三门县，是上海市台州商会常务副会长，其背后企业为汽车模具与零配件巨头屹丰集团。

从地块价值来看，衡复风貌区作为上海市中心城区12片重点规划的历史文化风貌保护区之一，区域内不仅汇聚了武康大楼等知名历史建筑，更与上海顶级商圈徐家汇仅咫尺相邻，堪称上海市中心稀缺度极高的优质地块。

6月末，杭州土拍市场也上演了民企“逆袭”戏码。

萧山区世纪城核心单元XS010104-05地块吸引了12家房企竞拍，保利、华润、滨江、绿城、建发等央国企及头部民企悉数到场。经过98轮激烈竞价，萧山本土房企金帝房产以55.78亿元拿下地块，成交楼面价54472元/㎡，溢价率21%。

这个价格不仅打破了2个月前保利创下的51611元/㎡的纪录，成为钱江世纪城的新地王，也把萧山区的地价推上了一个新台阶。

55.78亿元的总价，已与央国企在核心地块的投入不相上下，不难看出区域深耕民企的资金底气与魄力。

金帝房产成立于2001年，钱忠贤任法定代表人和总经理，由金帝联合控股集团有限公司100%持有。再向上穿透发现，最后的实控人是卢斯侃、孔列岚，二人为夫妻关系，持股比例分别为68.06%、28.31%。

金帝联合控股的背后实力同样不可小觑，其业务布局横跨海外油气田、大宗石化贸易、国内天然气、地产开发与运营、产业投资等领域，为房地产板块的稳健发展提供了坚实支撑。

此次拿下的地块位于钱塘湾未来总部基地正芯，三条地铁交会、拥有一线钱塘江景、北面直视亚运村，是世纪城板块最后一块成规模纯宅地。

02

在北京，近期昌平土拍中，京城央国企都选择退避三舍，但一家名不见经传的河北民营房企却站了出来。

7月31日，昌平新东区二期0033、0036、0044地块，被北京新恩祥睿泽置业以13.69亿元底价成交。

这家房企才成立2个月，背后是武安市明芳房地产（简称“明芳地产”）和北京超君万合管理，分别持股99%和1%。

明芳地产是一家河北民企，为河北太行钢铁集团下属地产开发平台，成立于2010年，背后唯一股东为孙赵云。

这并不是它首次进京拿地。2023年6月，顺义新城第19街区地块，吸引了45家房企围猎，其中就包括明芳地产。

只不过那次，明芳地产并不是很幸运，最终建发“马甲”——福建雄旺以触顶价16.56亿元，摇中了该地块。

但孙赵云并不气馁，两年后，他再度杀入京城。

这一次，孙老板并不是单枪匹马，他找来了金主——北京超君万合管理。

二股东超君万合也是一家成立2个月的新公司，由姚君和李超分别持股50%。二人很是神秘，并未有其它的投资足迹。

南邵地块成交的同时，龙湖旗下代建品牌——龙智造官微，发了一张大红海报。

它公布签约河北太行钢铁集团&北京恩祥集团，为昌平新城东区二期CP00-1101-0033、0036地块，提供项目建造管理服务。

除了昌平，北京通州八里桥一个毫不起眼的地块，也有民企参与其中。

4月8日下午，通州八里桥地块土拍现场，一共吸引了招商蛇口、绿城中国、中海地产、中国金茂 东亚新华等4家房企（含联合体）。

但最后关头，招商开始发力，以27.08亿元一举拿下通州八里桥河景宅地，折合楼面价3.12万元/㎡

金茂 东亚新华虽然和八里桥地块失之交臂，但东亚新华仍成功刷了一波存在感。

东亚新华是一家以房地产开发为主要投资方向的大型民企，由北京红杉世纪投资全资持有，而后者为北京明天投资全资子公司。

继续穿透可知，张志铭直接持股99%。

它背后掌舵人张志铭与国美掌门人黄光裕有着莫大关联，他不仅是黄光裕妹夫，还是国美房地产业务的拓荒者。

除了和金茂在通州土拍牵手，东亚新华还是北京建工地产的金主之一。

北京建工地产旗下的揽星宸项目，于2023年5月引入的投资方——东亚新华，双方分别持股70%和30%。

03

在广州、深圳土地市场，虽然近段时间以来的热度不及北京、上海。

但也多次出现了民企拿地的身影。

如在广州市场，5月6日，广州市番禺置业房地产开发有限公司，以3.07亿元总价拿下番禺区番禺广场融媒体北侧BC0612046地块，折合楼面价约1.99万元/平。

5月30日，敏捷地产以33.17亿元，竞得番禺钟村街市广路隆辉A地块一、地块二，隆辉D地块一、地块二，折合楼面价1.41万元/平。

6月30日，力迅地产旗下广州集迅房地产开发有限公司，以3.13亿元拿下荔湾区小梅大街7号AL011408地块，折合楼面价3万元/平。

7月28日，广州云山壹号房地产有限公司，以11.37亿元斩获白云龙归六片山西侧AB2201123地块，折合楼面价1.46万元/平。

要知道，今年以来，广州拍出的土地其实也并不多，并且体量都不算大。除了今年1月保利置业拿下的荔湾陆居路AF020210、AF020244地块，总价38亿元。

敏捷地产在5月30日拿下的番禺钟村地块，总价33.17亿元，已经可以排到第二。似乎也在说明，一些深耕当地多年，蛰伏已久的民营房企，也正在陆续重回土地市场。

甚至，出手的豪气程度，与一些国央企地产商不相上下。

另外值得一说的是，上面所提及的四家拿地民营房企，除了敏捷地产有一定的知名度。力迅地产、番禺置业、云山壹号地产对大家而言，比较陌生。

力迅地产自1999年5月成立，从2002年开发东山雅筑开始，已在广州深耕多年，其老板是蒋俊伟。

该公司官微显示，目前，力迅已在广州、佛山、北京、成都、武汉等地开发十多个项目，累计销售额逾150亿。业务版图除传统房地产开发外，还开拓文旅地产、商业运营、非遗文化、物业管理业务版块。

番禺置业同样是深耕广州多年的“老炮儿”。其由吴灼娇、王展鹏分别持股51%、49%，麦建锋为执行董事兼总经理。

在番禺，番禺置业有一个开发了超20年的大盘——金海岸花园。正是这个盘，奠定了番禺置业在广州番禺的“江湖地位”。

此外，在前不久拿下白云龙归六片山西侧地块的云山壹号房地产，则更为神秘。其成立于今年6月，注册资本500万元，法人、经理为马欣欣。

往上穿透，云山壹号房地产由广州云山雅居房地产有限公司（以下简称“云山雅居”）、马欣欣分别持股99%、1%。

云山雅居由广州山湖居房地产有限公司（以下简称“山湖居”）、朱健彪分别持股99%、1%。山湖居背后则是自然人股东，黄艳玲、张文仪分别持股90%、10%。

而无论是山湖居、云山雅居，还是云山壹号房地产，这三家公司成立时间均在6月，前后仅相隔两三天。像是为了拿这块地专门成立的。

三家公司地址均在白云区锦石三路33号，这个地址是益云科创中心的所在地。因此也有市场猜测，云山壹号房地产或与益云集团有千丝万缕的联系。其拿地真身，还有待后续的揭晓。