文/上海进深 魏薇

拿地一个多月后，中建八局南大地块包的首个住宅地块设计方案公示。

地块拟建6栋16-24F高层住宅，包括5幢16-17F小高层住宅、1幢24F高层住宅，另外还有若干社区配套用房，共计规划约436户。

整体来看，项目的配置很高，全楼栋首层架空、下沉庭院、会所、归家风雨连廊等当下流行元素全部配齐了。

1、下沉庭院

3#楼东侧、7#楼西侧规划有下沉庭院，搭配所有住宅楼栋的首层全架空设计，为泛会所功能预留了充足空间，这一配置在宝山同价位项目中已属于中高水准。

2、风雨连廊

社区的东西两侧有直通楼栋的架构，预计会是风雨连廊。西侧的风雨连廊连通景观架构，由此可推测，整个社区外围将形成闭环式的无风雨归家动线：从社区入口到楼栋单元门，全程可通过有顶连廊通行。

3、全人车分流

社区地面无车位。人行/车行出入口位于北侧的葑厚路和东侧的工学路上，南侧的公共绿地也设置了一处人行出入口，从这里进入社区后，有较大面积的景观架构。

4、楼间距

规划图显示，前后楼间距普遍在30米左右，而6栋的楼栋高度在58米左右，可能对中低层采光产生一定影响，但考虑到2.6的容积率限制，这样的设计尽可能平衡了密度与舒适度。

5、多阳台飘窗

从楼栋轮廓来看，预计会有南向多阳台，边户可能会有转角飘窗，赠送面积和得房率方面或会有惊喜。

另外，6#、7#东边套的轮廓看起来比较特殊，预计会有创新产品。

在答疑环节，开发商询问了阳台的设计要求，官方的回答还是按照老标准来。

但在上海的多阳台新风潮中，宝山是走在前面的。淞南板块的招商序是市场上第一个推出三阳台产品的项目。

6、户型预测

据目前透露的消息，户型面积段涵盖108-130-145-188㎡，产品线覆盖刚需刚改至改善。

6月中旬的上海第五轮土拍中，中建八局以81.95亿元的总价拿下了宝山南大地块包，成交楼板价2.5万/㎡，溢价率1.17%。

这个地块包包括5幅住宅地块和1幅商业办公地块。剔除商办，住宅的楼板价将近3.6万/㎡了。

五块住宅用地的编号分别是91-01、92-01、93-01、94-01和87-01，加起来面积超过8.3万平米。容积率在2.5到2.6之间，限高在60到80米。

此次公示的是91-01地块规划设计方案，该地块占地面积约2万方，容积率2.6，限高80米。地上计容面积约5.2万方，要求中小套户型比例不低于40%，全装修比例100%，且装标不低于3000元/㎡。

在五块宅地中，91-01地块是距离地铁站最近的，步行距离约250米。

商业办公地块编号90-01，这块地体量不小，规划要求建一栋250米高的写字楼，容积率高达7.2。商业部分要全部自持，办公部分也设了四成的自持比例。

如今的南大已形成开发商群雄逐鹿的格局，华润、金茂、保利发展、中建七局等头部企业的聚集，既印证板块热度，更凸显竞争烈度。

华润置地开发的中環置地中心一期“润府”获得2024年上海楼市成交套数、面积双料销冠；二期“望雲”年内已完成四次推盘，最近一批次是6月24日，推出160套建面约108-133㎡住宅产品，开盘当日去化率达90%。

2024年3月首开至今，中環置地中心热度持续攀升，16个月内累计开盘加推11次，累计成交超2000套。7月中旬已完成第12次取证。

可以说，华润置地的深度参与，激活了南大板块的价值。

另一新盘，中建七局的中环铂樾于2025年6月17日开盘，首推148套建面约110-139㎡房源，首开当日成交132套，去化率89%。

“双TOD”开发模式是南大智慧城的核心规划理念，这在全国范围内都很少见。

目前，丰翔路站TOD项目——华润万象汇已开工建设，而中建八局竞得的地块将围绕南大路站打造另一个TOD综合体。

两个TOD项目相距仅不到700米，未来将形成功能互补、客流共享的“双TOD”格局。