文/上海进深 严明会

昨天，中铁置业杨浦定海社区I15-01地块（大桥街道89街坊）设计方案公示。

地块拟建6栋4F叠墅、13栋2-3F合院，以及1栋3F保障房性住房，另需建设社区配套等。

小区人车分流。四个人行出入口分布在小区四周。车行出入口分布在西侧的三星南路上，此处设置了临时上下客停车位。

一眼看下来，小区内的建筑密度很高：

东侧合院部分，楼栋高度11.8米，楼间距在7米左右，最近的仅4.15米。西侧以叠墅为主，楼栋高度在11.8米-13.1米，楼间距最小的地方仅3.5米。

面积段方面，预计叠墅建面约155-180㎡，合院建面约185-250㎡。

这是中铁置业首次在上海核心地段开发低密度合院及叠拼产品。此前，中铁置业在上海开发的项目多以刚需及改善型住宅为主。

去年，中铁置业上海公司在总部指引下，明确将“优质地段高品质产品”及“核心地段高端豪宅”作为重点突破领域。

此次风貌别墅的推出，契合了其去年产品线升级的方向，这对中铁置业来说既是机遇也是挑战。

中铁置业此项目的入市，恰逢杨浦风貌别墅供应高峰。

2025年，杨浦区预计将有包括翠湖滨江隆新里、桐安里、中信泰富八埭头、保利·外滩序 Bund45、蘭桂坊、外滩源著·复兴里等在内的多个风貌别墅项目集中入市。

在这样激烈的市场竞争下，非常考验中铁置业的产品力。

从位置上来看，地块位于杨浦滨江“九宫格”内，直线距黄浦江500米，西侧350米即为内环高架。交通方面，地块距离12号线宁国路地铁站大约1公里。

周边新房方面，西侧的I9-01地块（大桥街道90街坊），由中建壹品通过公开遴选方式取得，底价22.57亿元，楼板价7.6万/㎡。西南侧的I4-01地块，即将在上海第七轮土拍中出让，起拍楼板价约7.20万/㎡，总价21.36亿元。

地块北侧是300米处是上半年的红盘保利建工海玥外滩序BUND98，地块由保利发展&上海建工在去年11月竞得，总价28.7亿，楼面价81960元/㎡。今年5月和6月开盘，两开两罄。

地块东北侧约200米是已售罄的中建壹品·浦江之星，高层入市均价10.99万元/㎡。

与周边项目相比，中铁置业7.5万元/㎡的楼面价有着不错的利润空间。

回溯地块出让过程，去年12月，杨浦区宣布中铁置业集团成为定海社区I15-01地块历史风貌保护项目的实施主体。

地块成交价14.26亿元，出让面积1.35万平方米，容积率1.4，限高12米，地上计容建筑面积1.9万平方米，楼面价约7.5万/平方米，其中地块公共租赁房占比5%。

中铁置业或许早有计划将这块地收入囊中。

去年10月26日，上海市“历史文化风貌区更新”主题论坛在中铁置业上海公司举行，上海公司总经理、党委副书记王伟东致辞。

项目的建设单位是上海中铁浦丰置业有限公司，成立于今年4月，法定代表人和受益所有人是史洪福，该公司由中铁置业集团有限公司100%持有。早在今年4月，项目就开始推动。

曲线加码上海高端楼市背后，中铁置业在上海的项目已经不多了。目前除了在售的古美阅华项目，只有杨浦的风貌别墅待开。

2024年，中铁置业在上海仅拿下两块地。

3月14日，上海第一批次集中供地，中铁置业联合华发股份拿下闵行区七宝镇古美北社区S110501单元17-01、21-01地块，总价34.71亿、楼面价55066元/㎡、溢价率10%。

拿地14天后，就进行了项目规划公示，创造了中铁置业在上海从拿地到公示的最快纪录。该项目案名定为古美阅华，均价8.58万/㎡。

5月28日，上海第二批集中供地，中铁置业击败保利发展、招商蛇口、中海地产等实力开发商，拿下浦东新区上钢街道Z00-0101单元37-12地块，成交价13.24亿元，楼面价53042元/㎡，溢价率10%。该项目案名定为中铁·世博云境，房地联动价10万/㎡。

此后，中铁置业在上海的土拍中再无收获。