文/北京进深 林振兴

北京有个地王项目，速度有些慢了。

它就黄衫木店双子座，4月底被中建智地金茂越秀地产朝开公司，以底价126亿元摘得。

拿地三个半月了，两个案名相继公布后，规划方案却迟迟没有出炉。

坊间传闻，黄衫木店双子座是因为赠送面积的尺度太“豪放”，被有关部门卡了。

但也有人说，是因为慢工出细活，“两个项目开发商相互卷起来了，在配置上展开了军备竞赛。”

传闻孰真孰假，不得而知。但可以肯定的是，北京一些区域“偷面积”收紧是必然的。

实际上，早在2月，北京“好房子”最新阳台标准，它给阳台赠送尺度做出了明确的量化：

“按需设置封闭或开敞阳台。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。”

很显然，虽然有关部门鼓励阳台，但不意味着让阳台“肆意生长”。

01

在昌平，高得房率的窗口，似乎正在慢慢关闭。

最新昌平南的两个新盘，都不约而同在赠送上没有太大突破。

中海未来之境108平户型图

先是，朱辛庄的中海未来之境，1.2米的小尺度阳台，北向设备平台不能用于室内扩展空间。

而后，越秀北四村项目，南向赠送是阳台飘窗组合，不同户型阳台进深分1.2米/1.5米/1.8米三档。但，北向没有赠送空间。

而越秀在昌平4月开盘的项目——星耀未来，却有南向内嵌阳台飘窗北向设备平台。

在朝阳，之前保利朝观天珺和金茂满曜，在得房率上秒杀一众区域新盘。

例如，朝观天珺在南向阳台和北向设备平台赠送面积都拉满的情况下，它还使用了“黑科技PLUS”，独创“窗户大挪移”，将窗户向外平移约20cm，让室内又多出了不少空间。

朝观天珺157㎡户型图

拓展后，朝观天珺139㎡洋房四居出现朝阳市场罕见的近100%得房率，157㎡户型得房率约94％。

如此高的得房率，确实在朝阳秒杀一众新盘和二手房，让人看着眼红。

但在北京，买新房的改善客户，大部分不得不“卖旧买新”。

他们手中的二手房，因为得房率和产品不及新盘，掉价惨烈，卖出不去，导致这批购房者只能观望。

另外，还有一批购房者生怕后面还有得房率更高的楼盘，害怕遭背刺，同样不敢下订单。这样恶性循环的后果就是，纵使得房率再高的新房也并不好卖。

所以，有自媒体人表示，“现在朝阳区在编制新的‘好房子’文本，会明确限制赠送的上限。”

坊间也有传言，黄衫木店双子座南向阳台是标准的1.5米进深；北向设备平台可能不会像今年初那样给超过1米进深，估计进深在0.9-1米之间。

02

最近一年多，京城遍地都是“好房子”，带有阳台、飘窗、设计平台的楼盘已不是啥新鲜事。

顺义、丰台、大兴、通州送阳台之风刮得很盛。其中，最牛的偷面积区域，当属顺义和通州。

顺义，从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南面和北面都双偷设备平台和挑空空间。这意味着这些偷来的面积，是百分百不算产权面积。

通州的国誉颂的整体赠送尺度，甚至超过了顺义的星悦时光。

国誉颂建面125.86㎡三室两厅户型，有将近25㎡的赠送面积，实际的建面使用率超过102%。

赠送形式主要有：北向设备平台3处，南向进深1.8米开敞阳台，以及挑空平台有3处。

但国誉颂的阳台赠送尺度，明显超标了。105平户型的开敞阳台有14.04㎡，约为套内面积的17%。

另一边，公众对于阳台的投诉、举报、反馈意见也异常猛烈，而且很专业。

赠送面积超标，动了谁的奶酪？

最激烈的当属周边没有“黑科技”加持的老项目，它们担心遭遇新盘的“毒打”。

一些开发商索性打起价格战，靠降价求生。但效果却不尽如意，好几个月才卖出去十几套房。

道理摆在那里，市场总是“买涨不买跌”，越降越卖不出去。

还有个别开发商却不想沦为“好房子”下的牺牲品，开始谋出路。

在通州，缦云ONE、北京润府和云帆汀澜三个盘，通过调规增加“黑科技”猛料。

其中，缦云one针对收官3栋楼调规，新增架空层开敞阳台设备平台；北京润府则是在二期产品上市前，向好房子“三件套”（阳台风雨连廊架空层）标准完全看齐。

云帆汀澜更甚，拿地两年并都取证了，还启动调规，死马当活马医。

调规后的云帆汀澜

该项目将南向客厅0.5米的飘窗，改为1.5-1.8米的内嵌阳台，部分边户增加侧边飘窗/转角飘窗；北向设备平台保留。

“亡羊补牢”，增加赠送后，真的有效果吗？

大兴的中建壹品元启，就用网签数据佐证了“调规总比等死强”的道理。

调规前，元启都开盘七个月，它的网签仅66套；

但“刮骨疗伤”重启后，元启有了南向奇偶阳台。眼下，它的网签已经127套，位居北京周度（8.4-8.10）网签TOP1。

03

在北京，不是所有区都在收紧“偷面积”，例如大兴、顺义、怀柔、延庆等非核心区，反而送的更多了。

例如，大兴发展经开区项目，最近就秀了一波大尺度赠送面积。

它南向和侧边均有奇偶阳台内嵌阳台飘窗，北向为挑空平台。三面赠送，真的让人羡慕到哭。

再如，怀柔的北京建工嘉棠澐玺，石景山的中海西黄村项目，顺义的龙湖宸翰，都是其所在区首次出现了花池。

眼下，唯有海淀，不关心别的区是否在“偷面积”上收紧。

因为海淀向来比较严苛，尚未在送阳台上有过实质性的松动。

针对送阳台，海淀群众的反对声，有多坚决和强烈？

去年10月11日，针对海开颐海澐颂项目设计图纸，反馈上来了38条意见。其中，有一条意见最带有情绪色彩，“强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。”

海淀目前仅有建发海晏南客厅外有一步阳台。这是北京“好房子”新规发布以来，海淀新盘迈出的突破性一步。

但颇为遗憾，后面中海树村项目也明确表示自己未设置阳台。