文/北京进深 严明会

时间就是金钱，这点招商蛇口北京公司牢记在心。

取证仅一天，朝棠揽阅二期就在8月30日火速开盘了。

本来开盘仪式是要在售楼处解决的，但因为购房者太多转战到了希尔顿酒店

当晚，招商蛇口北京公司没有披露具体销售数字，只官宣了“二开二罄”。

二期的网签速度也堪称神速，开盘后的第一个工作日就出炉了。它网签了一套86㎡房源，成交均价5.93万元/㎡。

作为北京流量神盘，朝棠揽阅一期（西区）于7月20日已开盘，官宣销售额18.6亿元，首开去化近九成。

招商蛇口深谙通州楼市打法，直击刚需痛点，不打高端牌，主打一个低总价高周转，快速回流，落袋为安。

此次朝棠揽阅二期取证的，除2#、6#楼以外的5栋，共256套。

备案价6.6万元/㎡，较一期每平米高了将近1000元。

二期涨价的底气，除了因为一期爆火，还归咎于调规了。

8月6日，朝棠揽阅二期（东区）重新公示了一版总平图。

把原来的120㎡大户型，都改成69㎡和89㎡的，此还有110㎡四居，楼栋数改为7栋，总户数增至394户。

同时调整了园区部分，将楼栋整体外移，更贴近用地红线，南北排楼栋间距拉大，中央园林空间增加。

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此前，北京三居的最小建面出现在顺义，青年ONE72㎡。朝棠揽阅则打破了前者的记录，做到了69㎡小三居。

该户型也因为上车总价低，成为北京当前最热的刚需神户型。

不仅在产品上大胆创新，招商蛇口北京在偷面积上也毫不手软。

朝棠揽阅二期南北均有扩展空间可封入室内，其中北面是设备平台，南面是阳台。

在二期上，招商蛇口北京却遮遮掩掩，户型图甚至连尺寸都不标注。

据项目二期反馈意见提及，“本项目规划为开敞阳台，阳台建筑面积按全面积计算报规。“

如果按照全面积计算，相当于南面整体没有赠送空间。

但一期户型图上却白纸黑字写到，南面阳台计一半产权面积。

令购房者不解的是，朝棠揽阅二期加价后，为何还“收紧”了赠送？

二期户型图上不愿意标数字，招商蛇口北京或许还有另一层意图。

参照一期69㎡尺寸，北向两个小卧室确实略显局促，最小一间面积不足7㎡。

样板间做的打通，配上特定的迷你家具，更显得压抑。

如若拆成两居之后，其中一间连7个平方都不到，墙体和门还得占一部分空间。

小两口住，没太大问题，随着家庭人口的增加，新的居住需求也就产生了。

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朝棠揽阅一期已于7月开盘，目前网签了268套，成交额超14亿元，成交均价5.8万元/㎡，位列北京7月份成交套数榜首，堪称京城楼市的流量神盘。

一期规划建面5.35万㎡，7栋11-18F住宅楼，共540户。

6月26日和7月20日两批次501套住宅取证，拟售均价6.5万元/㎡。面积段69/86/89/101/124㎡五种户型，产权得房率在76.2%-80.2%区间。

但一期并不是所有户型都受到热捧。

一期顶配124㎡户型，共108套，房源占比近五分之一，目前仅有11套网签，以及6套网上联机备案。

眼下，京城楼市火药味最重的莫过于通州。这里，正在上演“三国杀”。

中建运河玖院的面世，让朝棠揽阅等通州刚需盘感到了危机。

无论是地段景观优势、河景资源、社区规模，还是赠送尺度，运河玖院在整个通州楼市都可谓一骑绝尘。

面积段上，运河玖院采取了高低搭配的打法，前排河景大户型做利润，后排中小户型做流量保成本。

它不沿河的小户型，90㎡起步，主力为108㎡三居和120㎡四居，层高3米-3.1米之间。

除了运河玖院，朝棠揽阅还有一个劲敌——中铁建花语璟云，后者也在不断靠“让利”吸引购房者。

花语璟云于8月24日开盘，首批推售房源113套，官宣开盘去化率80%，也就是90套左右。

目前，花语璟云已完成9套网签，成交均价5.87万元/㎡，甚至不及朝棠揽阅二期的成交均价。

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朝棠揽阅所在地块是在4月8日完成出让，成交总价27.08亿元，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价率超过16%。

由招商蛇口竞得，后续引入贝好家、中海地产合作开发。

在地产圈，贝好家已不再神秘，它是贝壳找房旗下的住宅开发服务平台。

它可以帮助开发商在项目设计阶段就考虑到实际客户群体的需求，来进行产品定位和产品设计，从而真正做到“以人定房”。

此外，贝好家在刚需客群渠道上的推盘还具有带客优势。

有了贝好家这位神队友的助攻，朝棠揽阅不想火都难。

当前，通州区每成交三套新房，便有一套出自招商蛇口。

继两年前摘得璀璨公元地块之后，招商蛇口又拿下云璟揽阅和朝棠揽阅，在通州已经连落三子，展示了其重仓通州的决心。

眼下，招商通州第一子——璀璨公元，也到了检验“果实”的时候。

但在社交平台上，有业主吐槽，“璀璨公元继续下雨，从交房开始修漏水，小区修了2个月了，邻居家今天厨房开始下雨了”“原来北京可以在家看海，住璀璨公元，享海边风光”“足不出户，公元看海”。