克而瑞孟音：代建行业步入洗牌期，TOP5企业市场集中度达46%
原创
<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>
乐居财经
李兰兰
7.9w阅读
2025-09-17 16:24
乐居财经 李兰 9月17日，2025中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨第十五届房地产品牌发展高峰论坛在上海举行。
会上，克而瑞集团副总裁孟音发布《2025上半年代建行业发展与趋势》报告。她表示，自2020年绿城管理作为首家代建企业上市以来，代建行业进入快速扩张期。但经历近几年的发展，尤其是2024年行业已步入竞争非常激烈的阶段。2025年以来，行业规模增速持续放缓，扩张与淘汰并存成为显著特征。
今年上半年呈现出两个显著特征：第一，核心城市代建渗透率达到7.8%，创历史新高，但增长动能有所放缓。根据克而瑞监测数据，全国30个重点城市代建平均渗透率为7.8%。一线城市历年渗透率一直较低，基本保持在1%左右，波动不大；而二线城市渗透率迅速上升，今年上半年已达10.86%。三四线城市虽略有下降，但仍维持在较高水平。
第二，入局企业数量接近饱和，行业迎来洗牌。截至2024年底，已超100家企业涉足代建业务，百强房企中有80多家进入这一领域，其中60多家设立了独立代建平台。但这一扩张势头近两年已明显放缓。到今年，持续扩张、积极拿地的代建企业已不足40家。
从2025年上半年数据来看，市场形势较为严峻：行业总合约规模已突破10亿平方米。绿城管理与蓝城因布局较早，已率先突破5亿平米；但新进企业的规模差距明显。头部企业格局稳定，腰部和尾部企业竞争激烈——TOP5企业市场集中度达46%，TOP10占新拓规模的70%，TOP20更是占到全行业90%以上。
超半数企业新签约面积实现同比增长，尤其以TOP25为代表的腰部企业仍保持较强竞争力，头部企业也在加快拓展。但从整体看，尾部企业持续更替。
从代建类型看，政府代建与商业代建仍是基本盘，二者规模均有增长。其中商业代建占比达到49%，超过政府代建。部分企业持续发力政府代建，其政府类项目占比较高；而民营企业则更聚焦商业代建领域，如新城建管上半年所有新拓项目均为商业代建。资本代建因AMC转型及项目风险高、难度大，目前参与企业较少，主要仍由体系完整、抗风险能力强的企业持续经营。
展望未来，行业将更需企业聚焦细分领域，寻找新机遇。其判断代建市场总规模将逐步趋稳，未来五年年均总量预计在2.5亿平方米左右。结构上看，城投拿地仍是代建主攻方向：尽管2022年以来城投拿地规模逐年下降，2025年上半年仅2200万平方米，但仍占国际市场的45%，比例依然显著。2021年至今，城投拿地整体开工率仅31%，未开工存量土地约3.7亿平方米、超4300宗。此外，城市更新将成为另一重要战场。
孟音指出，代建行业在短短四五年内已从蓝海变为红海。市场快速变化、竞争加剧，加之宏观环境影响，代建企业应与开发企业一样，坚持长期主义，不断提升四大核心能力：一是稳健经营能力；二是专业兑现能力；三是价值创造能力；四是生态协同能力。
重要提示：本文仅代表作者个人观点，并不代表乐居财经立场。 本文著作权，归乐居财经所有。未经允许，任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容；经允许进行转载或引用时，请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com，或点击【联系客服】
网友评论
相关推荐
最新文章推荐
原创
乐居财经
刚刚
原创
乐居财经
刚刚
原创
乐居财经
1小时前
原创
乐居财经
1小时前
