文/上海进深 严明会

上周，上海“好房子”标准正式落地，楼市一夜之间进入新旧交替的博弈期。

一边是新规对阳台、设备平台、外立面、风雨连廊、架空层等细节的明确约束，另一边是一批踩中政策空窗期的激进产品悄然登场，保利誉滨江就是其中的玩家之一。

根据新规，每套住宅阳台面积不得超过户型面积的10%，且不超过16㎡。

誉滨江139㎡户型的阳台面积约15㎡，150㎡户型的阳台面积约17㎡，已经突破当前规则的“红线”。

房子交付后，业主可在不破坏外立面的前提下可自行对阳台进行打通和改造，加之部分户型通过对南北飘窗的改造，实际可利用空间推高至90%甚至95%。

这种极致追求实得率的做法，在杨浦滨江此前的项目中几乎没见过，往后受新规限制，也很难再有同类产品。

保利誉滨江首开建面约117-139㎡的3-4房，预计国庆节开放接待中心和样板房，年底正式入市。

项目的推进节点卡得很微妙，既赶在新规完全落地、同类激进产品消失前亮相，又能抓住年底改善客群的置业窗口期。

飘窗“可有可无”

对比杨浦滨江过往项目，保利誉滨江的打造可谓大胆放开了手脚，部分户型的飘窗后续可改造利用，几乎做到了每个户型都有“杀手锏”。

117㎡三房：

除了一栋楼是类一梯一户，电梯对开门，其余均为真一梯一户，所有户型都有入户私厅；南向双阳台，客厅和次卧打通可做大横厅；飞机户型，室内无浪费空间；北侧书房带有270度转角飘窗。

南向主卧的飘窗改造后，多出了几个平方；次卫飘窗改造后，则多出了淋浴空间。

139㎡四房：

三开间朝南，均是卧室，南向面宽约10米；边厅设计，侧向总面宽更是达到14.1米；南次卧和客厅双阳台设计。南北两个卧室双转角飘窗，也就是说，除了西侧，另外三面几乎都是窗。

主卫四分离，还规划了放置浴缸的区域，这在同面积段户型中很少见。

150㎡四房：

此户型是杨浦滨江首个三阳台四房。南向四面宽，约14.2米，两个次卧都连接阳台。客厅面宽4.3米，进深7米，客餐厨阳台一体化，主卧270度大转角飘窗。

170㎡四房：

南向五面宽，约17.2米，餐客厅面宽达8.2米；东西双套房，算上北侧的次卧紧连卫生间，就是3个套房；主卧面宽5.4米，配备了独立的衣帽间，空间足够大至可区分男女储物区域。

此面积段的部分户型做到了六开间朝南，面宽约19.5米。这个尺度感，已经可以媲美200㎡以上的大平层了。

东外滩首个叠拼

5月9日，今年第四批次土拍中，保利置业经过72轮竞价，以总价424063万元竞得杨浦滨江地块，溢价率26.3%，折合楼板价80199元/㎡。

比隔壁中海云邸7.3万/㎡的楼板价还要再贵10%，刷新杨浦内中环地价纪录。

半个月后，地块规划方案就公示。36天后，项目规划进行了调整。

楼盘的布局没有变动，重点对多层住宅的高度和层数做了调整，甚至连造型也变了，成为东外滩区域首个叠拼产品。

项目的建设单位“上海盛真置业有限公司”，法定代表人陈吉，他同时也是保利置业上海公司总经理。

高地价压力下，开发商必须在产品上寻求突破。

这块地的先天条件并不十分优秀，南偏东近50度。保利置业当时的楼市规则下，把能想到的优势都安排上了。

在2.5容积率、40%中小套比例的限制情况下，保利置业在这个不大的地块中，挤出了三栋叠拼。

社区内部有下沉式庭院，1500㎡地下会所涵盖室内高尔夫、恒温泳池、瑜伽室、阳光棋牌等多功能场景。

另外，保利置业在项目东侧代建了一座约6000㎡的量子公园，还在这里打造了立体式二层景观台，直接作为社区的专属后花园。誉滨江与公园紧密相连，东侧设计了人行出入口方便直达。

不可忽视的是，保利誉滨江也面临不小的竞争压力。

周边待入市项目有中信泰富外滩道、中建壹品外滩元境、中铁置业云绣外滩、中铁置业I4-01地块，已入市的项目有中海云邸玖章、兴华里等。

放眼整个杨浦滨江，近半年内楼面价屡创新高。

6月的五批次土拍，保利发展经过95轮竞价后拿下平凉社区地块，楼板价95530元/㎡，溢价率30.8%，创杨浦区公开市场土地出让单价新高；9月的七批次土拍，中铁置业联合体经过75轮竞价，以92225元/㎡拿下滨江宅地，溢价率28%。

不断攀升的土地成本，预示着未来入市项目必须在产品力上只会更卷。 

目前来看，保利誉滨江凭借户型尺度的大胆突破、叠拼补位和公园配套，已经抢占了新规落地前的先机。