定价降低后，敏捷金湖壹号做了一个平衡
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进深
505710
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2025-09-29 19:30
文/粤进深 严明会
又是“万博”，又是“湖居”。
敏捷位于番禺市广路的金湖壹号项目，讨论挺热。
目前，首推的1、2栋已取得预售证，在火热认筹中。
这个项目在9月28日，更新了最新的总平图。
7月30日，它的第一版总平图已经公布。
进深君第一时间，对前后两张图做了对比。
除了一些细化，明显的一点是。
最新总平图，小区的泳池已经体现，并做了标注。
位置，就在社区入口、下沉庭院进来的中央园林里。
一起增加的，还有泳池边上的一处居民健身场所。
这在之前的总平图里面，都是没有的。
还有更重要的一点，金湖壹号的个别楼栋还“变高”了。
变更主要出现在南边的D地块。
其中，3#的层高由28层变为29层；
6#、7#由28层变为29层；
8#、9#则由27层变为31层。
结合这些楼栋的户数设计，进深君简单算了一下。
这一调整之后，项目等于是增加了48户。
不仅增加了泳池，还增加了总户数。
总平图更新的时间点，值得玩味。
毕竟最近几天，项目引发的讨论确实不小。
讨论最多的主要有以下两点：
1）价格
此前，项目曾放出过吹风价，3.8-4.2万/㎡。
但被市场认为，过高了。
开发商似乎也“听劝”。
前几天以大红海报的方式，官宣了项目的最终定价：
3.2-4万/㎡。
具体不同面积段产品，价格有所差异。
也就是说，项目的最低定价比之前的吹风价要低了6000元/㎡。
2）板块
楼盘的名字虽然带有“万博”二字。
离万博直线距离3公里左右，也不算太远。
但金湖壹号，其实更偏向是在祈福板块。
所能享受到最近的配套，是对面的祈福商圈。
这也让一些市场声音认为，是在蹭万博概念。
不过也不奇怪，这也是许多项目的常规操作了。
来回顾一下整个项目的情况。
今年5月30日，敏捷一口气拿下广州番禺钟村街市广路隆辉A、D地块。
总拿地价33.17亿元。楼面价在1.3万-1.44万/平方米。
随后，地块以敏捷·万博金湖壹号的名字面市。
根据规划，整个项目以中间规划路为界，共规划15栋住宅楼。
南边的D地块有10栋。北边的A地块有5栋。
项目首期推出的地块也是南边的D地块。
首推楼栋为1#和2#。
产品面积段为98-149㎡，均为四房两厅两卫。
根据官宣的价格：
约98㎡户型3.2-3.4万/㎡；约115-123㎡户型3.4-3.8万/㎡；
约131-132㎡户型3.3-3.8万/㎡；约149㎡户型3.6-4万/㎡。
项目还推出了认筹享98折的优惠。
也就是说，98㎡户型最低300万左右总价能拿下。
不过，鉴于金湖壹号的拿地楼面价不高。
有不少的市场声音认为，这个价格仍有不小的利润空间。
实话说，除了营销上的一些小插曲。
金湖壹号整个项目来看，还是不错的。
1）产品上，新规户型，使用率100-110%。
98-149㎡全南向，户型设计、布局较为合理。
主卧有270°弧形飘窗。
稍有不足的，个别主卧卫生间过大，显得卧室的空间有点小。
2）环境上，项目定位“湖居”产品。
虽然金山湖在项目东北侧。
好在距离不算远，400米直达金山湖文化公园。
生态景观上还算比较舒适。
3）配套上，靠近祈福商圈，较为成熟。
不远处还有万博CBD，日常逛街消费去处还比较多。
不过有一点，项目没有底商，日常买东西都要移步对面的祈福商圈。
地铁交通，距离22号线市广路站，一公里左右，还算便利。
来源：进深
作者：505710
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