文/北京进深 林振兴

作为北京首个全现房，东誉府还是蛮争气的。

取证73天，去化已过半。目前，项目网签49套，成交额6.61元。

这个在三年多前拿地的项目，硬是熬到现在才开卖。

之所以，胡文全掏出压箱底，是因为能建城发从去年至今，在北京拿地“挂0”。

4月29日，胡文全重拾拿地野心，能建城发却在通州梨园土拍大战中输给另一家央企地产商。

三年多前，东誉府的销售指导价10.66万/㎡；而眼下，胡文全却卖出了溢价，成交均价108061.6元/㎡。

东誉府也是一个有故事的项目，经历了葛洲坝地产更名、换帅与动荡。

拿地时，葛洲坝地产（后更名为能建城发）董事长是桂桐生，总经理是杨扬洋。后来，桂桐生被调走，杨扬洋接任了董事长，挖来萧睿做总经理。

东誉府入市不久后，能建城发官网撤下董事长杨扬洋，萧睿挑起担子。

即使能建城发一把手多次更迭，但胡文全却稳坐北京事业部总经理的位置。

东誉府在中国能建大厦附近，也代表着集团的面子。胡文全虽然开了一个好头，但后续项目低楼层的去化，也不容他忽视。

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时间回溯至三年多前，当时能建城发还叫葛洲坝地产。

2021年平安夜，由葛洲坝以底价11.4亿元，竞得劲松街道0408-646地块，楼面价约2.84万元/㎡。

次年2月，项目公司中能建（北京）房地产实业有限公司成立，注册资本10000万元，法人兼经理为胡文全。

今年8月，东誉府95套房源取证。

其中，1号楼是7-8层洋房，共计43套，102㎡户型，拟售价格102885.28元/㎡。

该楼栋全部是东西朝向。

也就是说，如果花1000万买东西向、室内采光通风双拉胯的房子，您愿意吗？

目前，该楼栋网签19套，已预订2套。4层以上房源，基本都已卖完了。

但1号楼低楼层因为南侧和西侧都是比较高的建筑，影响采光，且东侧有学校，有噪音影响，成交情况并不乐观。

甚至一层的拟售价格9.58万元/㎡，却仍未有网签记录。

102㎡户型的网签均价也从9月108,119元/㎡，降至10月的106,881元/㎡。

2号楼是15层小高层，北侧临街，共计52套，南北朝向，边户160㎡四居 中间户130㎡三居，拟售价格109216.97元/㎡。

如果换做是现在的“好房子”新品，130㎡是一定可以做四居。

虽然有点“好饭”晚了，但160㎡四居还是很不错的，南向四面宽，并做到了动静分离。

目前，2号楼网签30套，已预订3套。130㎡中间户和160㎡的1单元，除了低楼层，基本都卖掉了。

160㎡的2单元是去化“老大难”，目前仅网签2套，预订1套。

02

东誉府项目很mini，占地约1.3公顷，地上建筑规模约4万㎡。包含1栋办公楼、2栋住宅楼和地下车库等配套设施。

3栋建筑围合式排布，商住混和，私密性一般，舒适感大打折扣。

另外，由于规模有限，楼栋排布密集，缺乏园林规划，会所、阳台全没有。而且南边的两个大写字楼 西侧写字楼，遮挡严重。

能建城发几年前的产品，穿越到现在看，已严重过时了。

仅朝阳区来说，在售的中海万吉玖序、保利朝观天珺、金茂满曜，黄杉木店双子座。它们赠送面积感人，将南北阳台变室内面积。

除了阳台，越来越多朝阳新盘还有风雨连廊、首层架空等“好房子”元素。

东誉府没有阳台等扩展空间，得房率不高，仅一边有飘窗，另一侧开窗较小，1#得房率约77.8%，2#约73.2%。对比现在新房普遍 90%  的标准，相当于“亏”了个小房间。

在细节方面，东誉府整体装修和厨电配置真的太普通。应该会有业主买了之后，会全砸了重新装。

虽说只有90多套，胡文全肩上的担子也不轻，他现在的主要对手，是东北6公里外的黄衫木店双子座：璞樾和紫京宸园。

此外，朝阳不断在CBD商圈辐射范围内，掏出压箱底宝地。

例如，首开呼家楼迷你地块，被公认为东三环、CBD，朝阳区最好的地段，没有之一。还有东誉府南边2公里左右的松榆里地块，马上11月25日开拍。