文/北京进深 严明会

前脚，百万佳苑100多套现房，4000人摇号，不到一分钟抢光，让天恒置业吃到甜头。

这不，还没过多久，这家房企又蠢蠢欲动，在西城掏出“压箱底”，光源里1800套现房要来了。

光源里与百万佳苑一样，都是经过“变性”，由回迁房转商品房。

半个多月时间，百万佳苑网签95套，成交均价9.69万元/㎡，天恒置业进账超5.61亿元，成为10月北京东西城住宅网签销冠。

小道消息称，此次光源里价格可能更低，定在9万元/㎡左右。

也就是说，以最小52㎡一居计算，总价不到500万，就能上车西城二环 书包 临铁房。

但一次性砸盘放量上千套房源，天恒置业真的能顺利去化吗？

现在北京“好房子”项目遍地，光源里本身就是回迁房水准，对比商品房有相当大的差距，对比现在的“好房子”，无论从装修、园林，还是户型设计等各方面差距就更大了。

更可怕的是，光源里1800套新房的入市，想必会重创西城核心区的二手房市场。要知道西城二环内新房供应常年处于“断档”，大多是老破小扎堆。

比如，项目北侧的万和世家小区，2003年左右的房子，挂牌价11.9万/㎡。

01

光源里（光源逸景）的位置，硬核到没朋友。

它属于正儿八经的西城二环内，地铁4号线陶然亭站西侧约800米，周边配套堪称“全熟”。

除了位置核心外，书包还很不错，南侧便是北京宣武师范学校附属第一小学。

光源里区域内房屋多建于上世纪五六十年代，房屋样式混杂，结构老化、基础设施不完善。

该项目区域内超96%住户均要求对该地区房屋进行改造，所以才有了光源里棚户区改造。

据媒体报道，小区一共是占地13.22公顷，分9个地块开发，其中7个是居住用地，还配套了1个幼儿园（教育用地A）和1个消防站（消防用地D）。

2024年12月，项目已经交付了首个回迁安置地块C1地块（光源逸景·迎春园）。

今年9月中旬的最新公告显示，C2、C4地块室内装饰装修工程已基本完工，正开展小市政及园林施工，预计很快就能入住。

2024年11月，天恒置业旗下的北京天恒正合置业以3.629亿元，拿下光源里棚户区改造项目C组团，面积为23590.39平方米。

天恒置业2025年跟踪评级报告显示，截至3月底，光源里棚户区改造项目的建筑面积为57.45万平方米，预计总投资167.92亿元，已投资100.98亿元，政府出资36.66亿元。

同期，天恒置业主要在建棚户区改造项目计划总投资 327.16 亿元，已完成投资 241.29 亿元，尚需投资规模较大，资金需求较大。

02

光源里的户型面积跨度很大，涵盖52㎡一居、67㎡两居、94㎡三居、130㎡四居。

但无论是在小区配套还是在偷面积上，甚至是在户型设计、墙窗比等方方面面，光源里都远远不如当下的“好房子”。

在采光问题上，早在2016年，就有群众反馈，“回”字型设计多东西向房屋，不利于通风采光，希望全部建成南北通透的楼型。

先来看看52㎡一居室，东西向的设计。客厅采光尤为不好，会被卧室阻挡，且是暗卫。

94㎡三居仍是东西朝向，是手枪形，过道浪费了不少面积，同样也是暗卫。

主卧和东边次卧，均是东边开窗。

如果卧室窗子朝东，早上的阳光非常强烈，影响睡眠。传统风水学则认为，东面开窗易导致“财气外泄”。

其中，东边次卧也就6、7平米左右，放下床后，摆不了其他家居。

客厅和西边次卧，均是西边开窗。

西边窗户会导致严重的西晒问题，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适。

130㎡四居看着相对正常，起码是南北朝向。

两个卧室朝南，其中一个带阳台；两个卧室朝北，书房还是转角窗的设计。

但客厅很另类，设置在东北方向，仅有北侧有阳台。

而且都是130㎡的面积，厨房却还是细长条状，也没有独立的餐厅；因为缺角，屋内过道浪费了不少面积。

03

光源里的项目公司为北京天恒正合置业，成立于2015年，注册资本431600万元，由天恒置业和国家开发银行全资子公司国开发展基金有限公司，分别持股84.9398%和15.0602%。

作为西城区国资委所属的国有独资公司，天恒置业是一家“另类”地产商。

它不仅涉及棚户区改造、历史文化名城保护、住宅开发、百货、康养、文旅等业务，还将触角伸向茶业、医疗、餐饮、会展、婚庆服务等领域。

天恒置业曾自称“北京房企第一阵营”，在京城联合首开、中海地产、中粮地产、保利、华润置地、北京建工、龙湖、旭辉等房企拿地开发，一时风头较盛，销售也一度破百亿。

2024 年，天恒置业实现营业总收入67.64 亿元，同比下降 20.73%；同期净利润-53.54亿元，这已是它连续三年录得亏损。

去年亏损的主要原因为，该公司对存货计提跌价准备 14.20 亿元，确认合作项目投资亏损 24.21 亿元。 

天恒置业计提存货跌价准备的房地产项目主要位于房山、通州、顺义和怀柔等北京近郊区，以车库和商业为主。去年，天恒置业综合毛利率同比下降 12.01 个百分点，至7.55%。

截止9月底，它的营业收入11.62亿元，净利润-8.43亿元，仍处于亏损状态，手握现金及现金等价物88.43亿元。

不仅如此，天恒置业还面临资产负债率节节攀升。2022-2024年及2025年上半年，它的资产负债率分别为 78.49%、78.75%、82.36%和 83.51%。

评级报告显示，2024 年，天恒置业地产开发业务持续放缓，公司合并口径暂无储备未开发土地，预计公司房地产开工面积将延续下降趋势。怪不得，董事长刘戍东要拿出“压箱底”。

2022年9月，刘海涛从天恒置业退休，刘戍东上任董事长。同时调任的还有王路明，他由董事变更为了董事及财务负责人，杨威则被任命为天恒总经理。

但仅仅半年，杨威离任。天恒置业总经理职务空缺了蛮长一段时间，由刘戍东代行总经理职责。

直至今年1月，周向鹏被聘任为公司总经理，但他却没有相关地产经验。

周向鹏今年48岁，在北京市工商行政管理局西城分局多个科室任职，且坐到了北京市西城区人民政府陶然亭街道办事处主任。

刘戍东比周向鹏大10岁，网上关于他的资料不多。他的职业生涯颇为励志，从良种繁殖场技术员，再到西城区各个单位辗转任职，后又逆袭为区属国资房企一把手。