文/上海进深 严明会

上海楼市的喜报，正悄然褪去“售罄”的光环。

有的开始强调销售金额，有的转而致敬买家。

金隅公园东序开盘后，海报上推出了一个新的热销指标：认筹转化率达到80%。

这个数字表面看起来不低。

但开盘至今半个月过去了，88套房源仅网签2套。一套184㎡，一套102㎡。

首次开盘，公园东序推出了88套建面约102-184㎡的3-4房产品。

根据项目发布的《有效意向认购客户名单公告》，认筹的意向认购客户48组，有效意向认购客户42组。

按照80%的认筹转化率计算，就是卖了34套房。

如果官宣数据没问题，那网签速度实在是慢了点。

网签的这两套房源，还是在10月完成的。

金隅在营销上不可谓不用力。

认筹期间，公园东序推出了一系列优惠：按时签约或满足最低首付比例，直接95折；1000元买车位，送两年免费会所；认筹首日还送5000元超市卡，逐日递减。

错失窗口期

金隅公园东序所在的普陀桃浦板块，竞争异常激烈。

同期竞品宝华紫薇花园已经是准现房状态，尾盘来了个暴力降价：85折现房，部分房源单价杀到6字头，还送车位加返现。

中环桃源里95折，还送车位，物业费和家电能额外谈，中介还有返佣。一波优惠下来，整体均价7字头起步。

建发海阅首府也开始了95折清盘，新买的客户送车位，部分销售还承诺有返佣，均价大多不超8万/㎡。

这样的市场竞争格局下，定价本就不低的公园东序，8.55万/㎡的均价，打完折的价格也未能与竞品形成足够差距。

而在当下楼市整体偏冷的背景下，购房者普遍存在“买涨不买跌”的心理预期，单纯的价格下调非但难以激活市场，反而可能强化观望情绪。

公园东序的建设单位是上海金隅京扬房地产开发有限公司（简称“金隅京扬”），成立于2023年12月21日，即金隅拿下桃浦地块后。

金隅京扬由北京金隅地产开发集团有限公司100%持有，去年5月底，法定代表人正式变更为段雄，他的身份是金隅地产上海管理中心总经理。

在金隅拿地后这两年的时间里，桃浦的竞争格局发生了翻天覆地的变化。

金茂、宝华、建发、中企等一批实力雄厚的房企纷纷进驻，各自拿出看家本领，将板块变成了硝烟弥漫的战场。

普陀金茂府、润雲金茂府、中环云悦府等项目接连亮相，它们用更创新的产品、更灵活的营销，把区域内有限的高预算改善客群洗了一遍又一遍。

当金隅公园东序终于姗姗来迟时，目标客户早已被多轮洗劫，剩下的蛋糕已然不多。

这对于原本在上海市场本就声量有限的金隅而言，无疑是雪上加霜。

产品诚意

抛开外部因素，回归产品本身。

平心而论，金隅在公园东序的配置上确实下了不少功夫：

外立面干挂巴西白世贸石材，公区全石材双大堂梵高印象岩板冷翡翠大理石电梯轿厢，大户型地面采用奢石级水刀拼花。

内装配置嘉格纳、博世、骊住、汉斯格雅等一线品牌，基本看齐内环豪宅水准。

仅373户的小区，配备1500㎡高端会所 700㎡架空层会所，含恒温泳池、健身房等，堆料十足。

或是处于成本控制的考虑，今年7月至9月，项目规划几经调整，地下建筑面积、机动车库及配套商业（会所）面积被压缩。

公园东序的户型整体偏传统，缺乏当下流行的270°转角飘窗、多阳台等配置。

首开就拿出了一般用来压轴的大户型产品。

102㎡三房为飞机户型、三开间朝南，客餐厅约5米面宽、进深约4米。大横厅的代价是，次卧、厨房、卫生间空间被压缩。

184㎡四房配置拉满，一梯一户设计，动静分离；四开间朝南，十字厅布局，减少了对传统走道对面积的占用；转角阳台，侧向无缝整面玻璃；南向双套房设计，行政级主卧套房，有步入式衣帽间、南向卫生间。

两种户型的得房率均在74%左右，不算出彩。尤其是在新规之下，不少新房的得房率已经达到85%。

在当前复杂的市场环境下，金隅这些扎实的投入尚未能有效转化为预期的去化，让公园东序暂时陷入了“叫好不叫座”的境地。