娄山杰玩差异化，澐启滨江推小户型
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进深
508722
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2025-11-21 17:25
文/上海进深 严明会
上海八批次土拍开拍，徐汇滨江再出“地王”，成交楼板价14.85万/㎡。
一举刷新此前绿城徐滨纪录，登顶徐汇滨江楼板价TOP1，也是全国单价地王TOP2。
面粉价涨，意味着面包价也涨。
2024年上海中小套型规则调整后，CAZ核心区尤其是一线滨江板块的购房门槛显著攀升。
按18-20万/㎡的市场单价测算，该区域上车门槛普遍达4000万元，最低起步价亦需3000万元。
作为后滩首个住宅项目，澐启滨江一房一价表已出，最底价12.41万元/㎡。
今日开启认购，首开推出建面约125㎡三房与245㎡四房户型，均价13.67万元/㎡，存在明显的价格倒挂。
值得关注的是，过去10年上海一线滨江住宅市场以大户型为主流，120㎡级三房产品长期断供。
而澐启滨江得益于2021年后滩九宫格地块的中小套型指标要求，成为板块内罕见的“滨江绝版小户型”供应。
项目首次提出“全景舱”概念，通过建筑扭转32.5°，让更多户型获得270°环幕江景。这在黄浦江滨江住宅中是首创。
245㎡四房两厅三卫
全上海唯一拥有60m²的S湾私人会客厅，仅用5根外置立柱支撑270°超级无界平层结构。
X空间柔性定制系统更支持3房与4房格局的自由切换。
125㎡三房两厅两卫（分别为边套和中间套）
该户型是离黄浦江最近的125㎡级产品。
也是新规之下上海首个125㎡级6米客厅，边户更可拓展至近9米面宽，营造出超过50㎡的超级社交厅。
X可变空间，部分户型采用框架结构，内部无剪力墙，可自由变换。
但是项目整体容积率高达3.2，对于市区高容积率产品，对没景观资源的户型比较吃亏，
楼层较高，3梯4户，3个电梯分列3个空间，中间户梯户比低，连库使用率会比多数连库房高。
3梯4户小户型形态的得房率不可能高，按照阳台算一半面积来算，得房率只能7成出头，包进阳台后勉强接近8成。
此外，边套空间浪费偏多，卧室只能算2 1;中间套连库影响，主卫和北卧一半北面有墙体，北向采光不如一般连廊房。
澐启滨江周边竞品集中于前滩、北外滩、陆家嘴等滨江板块，多以大户型为主且均价普遍13.8万/㎡以上，部分板块突破20万/㎡；
项目以13.67万/㎡均价、125-245㎡纯改善户型（填补120㎡级滨江产品空白），叠加一线江景与新规豪宅品质，在同类竞品中兼具稀缺性与性价比。
澐启滨江项目由华润置地联合南房集团共同打造。
其中，具体负责该项目的主体为上海华润樾能置业有限公司。
该公司上海华润樾能置业有限公司成立于2025-01-15，法定代表人及董事长为娄山杰，注册资本为47亿元。
上个月，华润置地上海2025战略新品发布会举行。
娄山杰在致辞中指出，自1992年初逢上海至今，华润置地已深耕上海三十三载，始终作为中国城市进程的重要参与者和深度运营商，与城市共同成长。
作为华东地区率先提出“大江大河”战略的企业之一，华润置地沿一江一河、东西两翼布局高端作品，并重仓浦东。
此次发布的“中国江河1号作品”——澐启滨江，是华润置地以244.7亿元拿下浦东后滩及黄浦余庆里超级资产包后打造的世界封面级项目。
来源：进深
作者：508722
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