高端商业资产的“价值跃升”：PA MALL焕新背后的资管逻辑与财务样本
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乐居财经
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2025-11-28 14:36
在商业地产的“存量时代”，核心资产的运营调整已成为驱动价值增长的关键。位于深圳福田CBD的平安金融中心商场焕新为“PA MALL”后，以其亮眼的运营数据，为市场提供了一个通过精准定位与专业运营，实现资产租金收益与资本价值双重提升的经典案例。
品牌重塑与业态重组，驱动租金收入结构性上行
PA MALL的升级，核心在于其品牌矩阵的重构。焕新后，项目引入了Polo Ralph Lauren、Aesop、Maison Margiela等大量国际一二线精致轻奢与设计师品牌。此举大幅提升了项目的品牌能级与商业氛围。
更为关键的是品牌结构的优化。在累计调改的129个品牌中，首店率高达60%，且零售业态占比提升约30%。这类品牌通常具备更强的租金承受能力和更高的销售转化率，为项目从“追求出租率”转向“追求优质租金收入”奠定了坚实基础。最终实现的98.9%的面积出租率，是其品牌策略被市场高度认可的直接证明。
硬件投入与场景运营，构筑长期估值护城河
除品牌调整外，PA MALL在硬件上亦进行了前瞻性投入。通过打通中庭穹顶、升级外立面与动线，显著提升了商业空间的通透性与可逛性。这类资本性支出虽在当期产生成本，但通过优化消费体验、延长顾客停留时间、提升商户销售潜力，最终将转化为资产的长期租金增长潜力和抗风险能力。
同时，项目持续打造“卡皮士灵感生活”等话题性主题场景与活动，至今已开展逾百场。这种运营策略不仅直接拉动客流同比增长20%，更深层次的价值在于增强消费者情感联结与忠诚度，从而保障了客流的稳定性与高价值，为资产的长期估值构筑了无形的护城河。
高收益样板验证“平安 华润”合作模式
PA MALL的成功焕新，是“平安 华润”合作模式的一次高效验证。Logo上鲜明的“BY MIXC”标志着华润万象生活将其成熟的奢侈品与高端商业运营经验成功注入项目。对于华润万象生活而言，PA MALL已成为其轻资产管理输出业务的一个高收益样板，在不投入大量资本金的情况下，获得了稳定的管理费收入并提升了品牌外溢价值，这对其开拓同类委管业务具有战略性的示范意义。
成效显著：销售提升40%，资产价值迎重估
调改的成效已直接反映在核心财务指标上。据悉，项目销售额同比提升40%，大幅领先行业平均水平。这一增长不仅源于租金的提升，也来自于与销售额挂钩的提成租金，形成了收入增长的“双轮驱动”。
业内人士指出，在深圳建设国际消费中心城市及福田中心商圈被列为重点发展区域的政策背景下，像PA MALL这样完成系统性升级、定位清晰且运营数据亮眼的核心区位商业资产，其净营业收入的持续增长将直接推动资产价值的重估，并可能获得更优的资本化率。
PA MALL的案例清晰地表明，在存量商业竞争中，单纯的“空间租赁”已无法创造超额收益。成功的资产管理者必须通过精准的品牌重组、前瞻的硬件投入与深度的场景运营，系统性提升资产的经营基本面，最终才能在财务表现和资本市场上实现价值的“跃升”。这一路径为行业提供了可复制的资管范本。
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