文/上海进深 严明会

保利置业在上海的“誉系”双子首作——誉滨江，入市涟漪比预期平静。

项目推进节奏非常快：11月8日过会，10日取证，12至16日认筹，22日即开盘，一气呵成。

首批推出78套119-139㎡高层及洋房，备案均价11.5万元/㎡，还给出了98折优惠和车位优惠券，最终收获82组认筹。

开盘后，一张“首开去化率超80%”的红海报如期而至。

按这个数据推算，大概卖了60多套。

客观而言，这一表现在当前供应集中、竞争加剧的杨浦滨江市场里，已属不易。

然而，掌声未落，现实已至。开盘一周后，保利誉滨江就开启了分销，去化压力不言而喻。

毕竟，战局日趋白热化，与其坐等，不如抢跑。

尽早落袋为安，才是硬道理。

开盘10天后，网上房地产显示，誉滨江开盘10天，已售11套。

139㎡户型网签5套，116㎡户型网签4套，113㎡户型网签2套。

看来，网签速度要加把劲了。

保利置业此番开盘策略颇为谨慎，并未亮出位置最好的楼栋，而是以中轴5#楼试水，为后续加推的价格策略预留了弹性空间。

该楼栋东侧为17层小高层，两梯两户独立电梯厅设计；西侧为8层洋房，一梯两户，类一梯一户独立电梯厅设计。

产品分布上：洋房14套，户型建面约119㎡；高层64套，户型建面约113-116㎡、138㎡。

其定价结构，也折射出了开发商的市场博弈心态：

1、洋房整体均价较低

由于没有高楼层拉升价格，15单元洋房的整体均价相对较低，其中，01室整列均价不足11万/㎡。但在同楼层比较中，洋房西边套的单价实为116-119㎡户型中最高的。

2、小户型中113㎡整体均价最高

小高层113㎡户型单价最高的是12单元02室，主要原因是这一户是跟东边套139㎡拼的，有独立电梯厅，所以得房率相对较高。

3、139㎡边套溢价有限

作为唯一的139㎡东边套，其单价最高符合预期，原因在于户型格局与景观视野的全面升级。

定价呈现出明显的“楼层跳价”：9层以下总价基本在1600万以内；自10层起，越过东侧叠墅获得量子公园与江景的景观优势，价格出现较大幅度跃升。

从整列均价来看，139㎡的大户型均价仅比相邻的113㎡小户型均价高了2694元，增加幅度不大。

综合来看，项目整体定价策略较为均衡、谨慎，139㎡户型与116-119㎡户型之间的价差并不悬殊。

定价的核心分化逻辑在于景观资源：能看江景的房源承担了显著溢价，而其余房源的性价比则因此凸显。

保利置业的审慎也体现在投资端。

在最近九批次土拍中，保利置业虽与中海共同报名了相邻的K8-03地块，但全程未出价，最终由中海底价摘得。

若继续由保利置业开发，该地块产品难免与在售的誉滨江及待售的定海项目同质化。

在誉滨江去化节奏已显平缓的当下，避免内部竞争与价格互搏，是更理性的选择。

目前，坐镇保利置业上海营销端的负责人为黄幸。

2024年初，保利置业引入了原阳光城广州区域营销总黄幸，担任上海公司营销负责人，填补了已空缺两个月的岗位。

这位生于1986年的营销老将，毕业后就加入重庆龙湖担任置业顾问、销售主管。

2014年，他加入融创上海任商管中心营销总监，2017年加入阳光城先后任总部营销中心总监、川渝区域项目高级总监、广州区域营销总，直到近期跳槽至保利置业。

黄幸的履历本身就是一张跨地域作战的沙盘图。

从西南到华东，再深入竞争堪称残酷的华南市场，其每一步都踩在行业营销战的最前线。尤其最后一段广州的经历，可视为一场高压淬炼。

加入保利置业后，他将这套经过多重市场验证的战术体系带入，无疑为保利置业在这场楼盘硬仗中，增加了一个不容小觑的变量。

眼下，一批次热销余温未过，誉滨江二批次的消息已经传来：位于西南角、拥有更好江景视野的8#楼，预计在12月入市。

与此同时，“誉系双子”的另一位成员“誉静安”也在近期过会，入市在即。