文/粤进深 严明会

中海在深圳的第二个“玖章”产品来了。

就在近日，深圳规自局披露了中海云颂玖章花园项目的规划图。

这个项目地块，是中海在今年7月7日，拿下的龙华梅林关民治街道A802-0309地块。

当时吸引了中海、华润、深铁、招商、越秀、天健6家实力房企的激烈争夺。

最终，经过102轮的竞价，被中海以总价23.7亿元成功夺得。

成交楼面价38795.22元/㎡，溢价率约40.74%。

地块也是今年以来，深圳土拍少有超过百轮竞价的几宗地块之一。

项目拿下后，被定位为“玖章”系。

其的开发主体为中海深圳房地产开发有限公司。

该公司董事长为刘显勇，经理为赵亮。

根据规划指标，云颂玖章建设用地面积2.18万㎡，总建筑面积9.2万/㎡。

容积率3.0，规定容积率则为2.8。计容积率建筑面积6.46万㎡。

规划总户数491户，其中套内建筑面积小于90㎡户型234户，占48%；

套内建筑面积大于90㎡户型257户，占52%。

总平图显示，云颂玖章共建设5栋住宅，23-25层高。

其中，1-4栋为25层，一层四户设计；5栋为23层，一层五户设计。

我们知道，“玖章”系列产品属于中海的“玖系”产品之一，是作为高端改善型产品而定位的，并且都是大户型。

此前，其在深圳的第一个“玖章”产品大运玖章就作为改善盘，引起市场关注。项目就有一层两户的单位。

不过从披露的总平图看，云颂玖章虽然户型较小，但也有不少亮点：

1）有庭院、风雨连廊

项目的人行主要出入口设在3栋与5栋之间，西北边还有一个人行次入口。

人行主入口两边的门头高达到9米。

正门进来，有一个很大的庭院，周边有不少风雨连廊连接。

2）有泳池、艺术性架构

在2栋的北边，还有规划有泳池，并有一些颇具艺术感的架构设计。

除此之外，5栋的东北边有一层的商业，还有530㎡的社区体育场地和600㎡的社区儿童游戏场地。

1栋西北面设计有一层的托育机构。基本上，这些就是整个小区的设施配置。

产品上的亮点：

1）五栋建筑的户型阳台，均做到了东南和西南朝向，户户朝南。

2）户型主卧都有南向的270°飘窗。其余的卧室等空间，也有不少的飘窗。

就整个总平图看，也说说项目一些不足的地方：

1）由于项目地块不算大，并且受制于形状影响，1栋住宅与其东北面的外部建筑书香门地大厦，距离还是靠的挺近的。

两者之间的楼间距仅19米左右。

书香门地大厦最高15层，意味着1栋中低楼层靠近该大厦的户型，一些东北向的卧室在视野、采光方面会有一定影响。

其实，这一点跟宝安最新披露总平图的绿城锦和玉鸣有点相同。

这个项目的两栋楼旁边，同样有一栋深圳书城宝安城影响。

不过相比之下，锦和玉鸣两栋楼之间的间距最小也有25米左右，而云颂玖章的则更小。

2）另外，云颂玖章整个社区的楼间距也不算太大。

楼间距最长的是1栋跟2栋，达到54米左右。其余楼栋的楼间距仅约为18米左右。

不过小区五栋住宅楼都只有二十来层，所以应该也还算好。

3）还有一点，5栋离书香小学也靠得比较近。

其最东边的阳台，距离小学的风雨操场仅有15米左右。后续可能会受到学校的比较大影响。

所以，在选房的时候，1栋跟5栋要尤为留意一些。

产品的面积，市场已经有在传，面积段为106-126-143㎡，新规纯4房。

鉴于项目的拿地价约3.9万/㎡，建设成本估计要去到6.2万/㎡左右。市场预计，开盘均价要到7字头以上。

如果是这样，项目的起步门槛预计要700多万起。

区位上，云颂玖章其实还是不错的，这也是地块开拍之时受到较多开发商争抢的原因。

位于梅林关门户位置、紧邻福田中心区。五六百米地铁民乐站，两个站直达深圳北站，一个站到福田上梅林片区。

从深湾玖序到大运玖章，到如今的云颂玖章。可以看见，“玖”系产品，正在成为中海深圳破题业绩的流量密码。

今年前些时候，大运玖章面市，冻资比超过1:2。10月21日开盘，实际去化超过75%。首开就卖了21亿。

至今，进深君也查了下项目的最新网签情况，其两栋楼所拿预售证的239套房源，目前显示期房待售38套，其余均显示已备案或已录入合同，网签去化有八成以上。

云颂玖章，参考大运玖章从拿地到入市的时间，今年入市有点悬，大概率在2026年一季度入市，项目的市场接受度又会如何？