文/北京进深 林振兴

岁末之际，北京顶豪市场无比热闹，一个比一个豪，一个比一个贵。

前有，中海树村的叠拼，最高每平18.7万；再有，北京润园，单套最贵超1亿；现在，首开也加入战局，掏出东二环压箱底——建国门9号。

在建国门9号面前，其他顶豪项目仿佛都成了“小弟”。

它共97套房源，建面为270㎡-520㎡，均价15万 /㎡，最贵的顶复甚至要一平21万，总价在3000万-1.9亿元。

年物业费8.4—16.1万，让不少吃瓜群众感叹“就算买得起，也未必养得起”。

建国门9号也是一个有故事的项目，拿地至今已有21年。漫长的拆迁和建造过程，不仅耗费了大量时间，更带来了高昂的成本。

虽然项目住宅总货值达57.3亿元，但首开对它的总投资就预估高达71.31亿元。

而且，建国门9号背后的股东结构并不简单，除首开股份外，还聚集了若干神秘金主。

倘若项目销售顺利，这些幕后投资者也将随首开一同分享盛宴。

01  

建国门9号的位置，硬核到没朋友。

它距离长安街约300米，地铁建国门站约800米。左手是北京客运吞吐量的扛把子——北京站，右手是北京最繁华的商圈——国贸，周边配套堪称“全熟”。

作为长安街沿线近20年来唯一的新盘，建国门9号从景观到样板间，全是设计大拿出手。

真正的豪装交付，据说一套房子里光是窗户的成本就值百来万。

建国门9号共6栋楼，包括3栋住宅 2栋商业 1栋写字楼组成。容积率4.17，的确高，但毕竟在核心区也能理解。

其中，1、2、3号楼为住宅，总高16层-26层，共97套房源，建面为270㎡-520㎡，还有5套410-893㎡的顶层复式，总价3000万-1.9亿。

物业费暂定25.78元/㎡/月，年物业费8.4—16.1万。很多人就算买得起，也养不起。

它的户型跟传统的南北通透格局不同，属于“一边甩”户型，卧室在南，客厅在东北或者西北。

但户型上，也做到了动静分区，南边为居住区，北边为社交区（餐客厨），两个入户门都配了电梯。

其中，住区为独立电梯厅，相当于私梯入户；社交区梯厅与对门共用。

小区还建有4000平的会所，会所仅对业主开放，有游泳、健身、高尔夫、壁球、雪茄、红酒房等。

1号楼是16层，29套，三梯两户，拟售均价为15.06万元/㎡。

其中，西单元是270㎡，东单元是301㎡户型;

顶层有两套复式，其中一套面积为459.43㎡，拟售均价为20.5万元/㎡，总价超过9400万；另一套是413㎡，拟售均价为20万元/㎡，总价8260万元。

1套首层下跃，建面453㎡，拟售均价13.86万元/㎡。

最便宜的是最低楼层的202室，拟售均价约12万元/㎡，总价也要3000多万。

由于占地受限，该楼栋户型竟然是狭长型。这类户型面宽不仅窄，还浪费面积多。

其中，270㎡是3室2厅3卫，北边餐厅外有270度大露台；南面主次卧套房；但公卫在南面起居室，缺乏隐私性。

301㎡是4室2厅4卫，南面主卧外有270度大露台；但客厅面积比餐厅略小。

2号楼是26层，44套，三梯两户。

这栋楼5层及以下是商业，6层及以上是住宅，主力户型为406㎡，拟售均价为14.79万元/㎡，全小区最低。

2套顶复，建面614㎡，拟售均价分别为20.5万元/㎡和20万元/㎡，单套总价超1.2亿元。

还有2套非标户型，位于6层，建面396㎡，其中一套拟售均价11.96万元/㎡，该楼栋最低。

406㎡户型，125平米的餐客厅，15.9米超大面宽与270度1.5米宽的大露台，保姆有独立卫生间和电梯。

3号楼是楼王，26层，24套，520㎡的五居。

一层一户，三梯一户，拟售均价为15.34万元/㎡，全小区最高，单套6000万元起步。

该户型为六面窗的钻石户型，东南朝向，客厅正对东二环。

双露台、双会客厅，主打一个对称美学。

顶层为893㎡复式，拟售均价更是逆天，一平21万，总价预估超1.8亿元。

次顶层的价格也不菲，一平17.28万元，单套总价接近9000万元，套内364.6㎡，得房率70.27%。

还有1套首层复式，建面约464㎡，均价约13万元/㎡。

02

建国门9号是一个有故事的项目，它的开发历程一波三折。

它所在的项目地块，原为华侨村二期5号地，2004年由天鸿集团以1.27亿元竞得。原计划在2005年初动工建设，2007年底竣工交付。

但这一地块，却因资金压力与拆迁困难一直“搁置”。

耗时长达14年之久，直至2018年底才取得施工许可。

漫长的拆迁过程，不仅耗费了大量时间，更带来了高昂的成本。

据首开股份2025年半年报，它打算在建国门9号投资71.31亿元，项目用地面积2.05万平方米，总建筑面积9.4万平方米，计容建筑面积为5.5万平方米。按此计算，每平方米的开发成本将接近13万元。

但为何，建国门9号会从天鸿落到首开手中？

那是因为，2005年天鸿集团与城开集团合并以后，组建首开集团，地块项目自然而然划入该集团，并进一步注入上市公司首开股份。

至于为何迟迟未开盘，有消息称，项目内部除首开外还有很多小股东，内部意见无法达成一致。

建国门9号的项目公司为北京东银燕华置业，成立于2004年，注册资本3000万元，法人兼经理为解勇，董事长为孙宪海。孙宪海曾是首开亿信公司党总支书记、董事长，目前是京南大区党委书记。

股权上，它由旺泰地产（北京）集团、北京燕华置业、北京首开亿信置业分别持股49%、40%和11%。

其中，二、三股东中都有首开的身影。

北京燕华置业，背后是首开股份和首开集团分别持股75%和25%。

首开亿信置业，则是由首开股份、城建集团、住总集团、北辰实业、同方股份，分别持股96.8750%、1.0938%、1.0938%、0.6250%和0.3125%。

由此计算，首开股份与首开集团在项目公司中共计持股约50.66%。

但项目大股东旺泰地产背后，究竟是何许人也？

此前，建国门9号项目公司的金主还有平安信托、中诚信托等，各个资金实力超群。

2020年底，中诚信托和曹威将持有北京东银燕华置业合计49%股权，转让予旺泰地产，自此它成为建国门9号项目的大股东。

穿透可知，旺泰地产由旺泰能源（北京）集团和旺泰控股集团分别持股99%和1%。

旺泰控股背后是张绍昆（总经理）和程宝仁（董事长），公司对外投资包括地产、能源（加油站）、金融（小额贷、金控、融资担保、典当行等）。

自2006年起，旺泰就开始涉足房地产开发投资领域，通过控股或参股方式，先后开发了京内外十多个房地产项目。在北京，它曾主导开发建设丰台的欧泰大厦。

旺泰能源最早由旺泰控股100%持股，后者在2023年退出，目前背后股东是程梓真、程致璇、郭平、储惠敏、张嘉煜。该企业是北京规模最大的民营加油站运营商，在2023年就拥有27座加油站。

股东之一的程致璇，曾是空气工厂蹦床馆的创始人。家境优渥的他，从小在父亲经商的熏陶下，骨子里有创业的冲劲。

在澳洲留学时期，程致璇尝试做过很多工作，服务员、洗车工、卖电脑、卖化妆品、在机场做促销…...他曾经在澳洲还开了一间洗车行。

2015年，程致璇成立北京炫动时尚体育投资有限公司，注册资本1000万元，但去年这家公司已注销。

为何，首开要在这时掏出“压箱底”？财报数据或许可以说明一切。

2024 年度，首开股份实现营业收入242.13亿元，同比下降 49.31%；归属于上市公司股东的净利润为-81.41亿元，同比去年-63.39亿元。

今年1-9月，首开股份营业收入231.86亿元，归属于上市公司股东的净利润-31.05亿元。