文/粤进深  严明会

广州番禺大石鸿璟台，让外界再一次见识了什么叫“越秀速度”。

自10月28日拿下地块，仅一个余月，如今已披露户型图。

项目传将在本周六（12月13号）开放售楼部，年底即将入市。

首推1栋板楼，和11栋塔楼。

整个过程下来，也仅两个月左右。一如既往的速度。

更难得的是，项目快速推进之余，带给市场的惊喜似乎也不少。

01

整个鸿璟台项目，规划十一栋住宅，高低配。

其中，八栋为板楼，三栋为塔楼。

塔楼为2梯4户，89-99㎡产品，30-32层；板楼2梯2户，109-122产品，16-18层。

刚过去的周五（12月5日），项目已经披露了塔楼户型图。

89、92㎡为三房两卫，99㎡为四房两卫。

整个看下来，鸿璟台使用率不低，全屋飘窗围绕。据称有超100%的使用率。

三个户型都有入户花园。

89㎡的主卧270°飘窗。

92、99㎡的主卧更是豪气，三面墙直接拉通，打造了两个270°飘窗。

鸿璟台还有最让人惊喜的一点，就是阳台。

这三个户型，都可见打造了“L”型阳台。

在目前广州市场的新规产品里面，这是不多见的。

越秀是少有最先这样做的开发商之一。

就像之前的“0飘窗”，会不会有其他开发商跟进。很难说。

新规“L”型阳台的一个好处，不仅让户型拥有了与卧室连通的大阳台。

多出了的那一部分阳台空间，还可以灵活打造成茶室、书房等空间。

等于在阳台里面可以多出一个“X”空间。

当然，这部分阳台如果改造成卧室的话，可能不大现实。

毕竟靠里边的卧室，还是需要靠这部分阳台空间来采光。

除非是跟里边的次卧打通，连成一个大次卧。

从披露的图看，三个户型还有待进一步的完善。

它们其实都是两卫设计，但户型图里面只体现了一个卫生间。

另外，至于板楼的户型，也还有待进一步的披露。

板楼专梯专户，有独立电梯厅，私密性，舒适度会更高。当然，价格也会高些。

目前，市场预测鸿璟台的塔楼总价300万左右就能上车。但最终还有待确定。

参考周边新房，保利滨江和著建面118㎡-142㎡产品，贝壳参考均价为3.5万/㎡。

不过保利滨江和著拿地楼面价2.26万/㎡，相比之下鸿璟台要低很多。

所以定价上，后者也更为灵活。

02

鸿璟台项目的拿地企业，为越秀地产旗下广州新越房地产开发有限公司。

当时拿地总价11.94亿元，成交楼面价1.54万/㎡。

新越房地产董事长、经理为刘艳。

说实话，越秀地产还是很懂广州市场的。

就鸿璟台这个塔楼跟板楼、刚需跟改善的搭配，其实很契合大石的整体市场。

一方面，项目距离3号线大石站700米左右，去珠江新城、体育西，琶洲只需6、7个站。

因此，附近聚集很多打工人、刚需群体。而鸿璟台的塔楼小户型，正好切合了这个需求。

另一方面，对于有房一族，片区住宅大多以老旧小区为主，许多大石老业主对低密新规盘，还是抱有很大期待的。

鸿璟台的板楼，也很好地提供给了这部分置换需求客群的一个新选择。

等于说，项目“黑白通吃”。

当然，鸿璟台也有不足，讨论比较多的主要是两点。

一个是周边环境，比较多城中村和老旧小区，城市面貌相对杂乱。

但这也主要是在南大干线南边，以及富石路西边了。鸿璟台的旁边还算是比较规整的住宅区。

另一个是项目靠近南大干线，离噪音源近。

这点，据说开发商后续会在南面规划防护绿地，以及通过高强度窗户系统减轻影响。

至于效果如何，还有待后续观察。

无论怎么说，鸿璟台周边需求是客观存在的，产品上各方面也都还不错。

接下来，就看项目的定价如何了。如果定价合适，说不定会大卖一波。