文/粤进深 李奕和

今年以来的深圳龙岗，新盘供应还是很足。

即便进入2025年的最后一个月，不少楼盘仍在抓紧拿证入市。

刚过12月中旬的连续两天，合正方州瀚府和大运玖章花园拿到了新预售证。

这两个盘，一个在大运新城，一个在龙岗中心城，距离其实不算远。

大运玖章花园，深圳东部的改善盘，我们之前写过很多。

这次主要说下合正方州瀚府。

项目是合正方州二期，最新拿证是2栋一单元和2栋二单元。

两栋楼取证房源共504套。

产品主要为面积96-98㎡的3房2卫，114-116-137㎡的4房2卫。

备案均价4.72万/㎡，备案单价3.94-5.32万/㎡，总价382-730万/套。

另有几套201-203㎡的顶复，总价1316-1693万/套。

不过，虽然有两栋楼拿证，但这次首推主要是2栋二单元，255套。

折扣也已经传出。开盘给出8.65折的综合折扣优惠。

折后均价4.01万/㎡，折后单价3.41-4.52万/㎡。

3房折后总价331-401万，折后单价3.41-4.13万/㎡。

4房折后总价427-621万，折后单价3.72-4.52万/㎡。

项目将在本周六（12月20日）开盘，目前已开始冻资认筹。

整个合正方州，是一个百万级大盘。

由合正集团打造，总占地面积约22万㎡，总建筑面积超180万㎡，共分4期开发。

项目一期为合正方州润园及合正方州泓园，都已经卖完。

另外还有合正方州雅居，是公租房。

由于合正集团资金问题，项目曾一度停工。

后被信达 建设银行注资盘活。目前合正集团只是挂个牌子。

股权上就可看出。

合正方州开发主体为深圳市中龙信合投资有限公司（以下简称“中龙信合投资”）。

该公司目前由建信信托和深圳建信投资分别持股60%、40%。

其中，建信信托为建设银行旗下，深圳建信投资则为信达投资旗下公司。

中龙信合投资董事长为袁斌，总经理为余继东。

这次推出的二期合正方州瀚府，总占地面积约3.05万㎡，总建筑面积约27.4万㎡。

容积率6.6，计容建筑面积约20.11万㎡。

瀚府共由6栋超高层组成，楼高在46-53层。

其中1栋一单元，2栋一、二单元47F；

1栋二单元46F，3栋一单元53F，3栋二单元52F。

项目最新拿证的，是位于小区西北角的两栋。

最新开盘，二期比一期价格低了不少。

合正方州一期2022年开盘均价4.92万/㎡。

对比之下，二期瀚府无论是备案均价还是折后均价，都要低了许多。

价格没能守住，对前期业主而言，某种程度上也是一种背刺了。

不过眼下的市场就这样，开发商也没有办法，只能随行就市。

特别是，合正方州这种已经因资金问题被接盘的项目。

赶紧快进快出，回流资金才是正道。

户型方面，首推的2栋二单元，三梯六户，全南向设计。

新规户型，96-137㎡都还算方正实用，得房率不加赠送约78%，加赠送后92%-95%。

相比一些100%的新规产品，有些差距，但在深圳市场，也还过得去吧。

一些户型上的槽点。

98㎡及以下户型：

只做了三房；餐厅的位置也比较窄。

不过各个房间的话，加上飘窗，空间感还行。

主卧，虽然部分户型有两面飘窗（个别只有一面），但被隔断了，没能做到270°不间断飘窗。

114-137㎡的户型：

主卧同样没有270°飘窗。

并且，136-137㎡的户型，入户门正对着主卧门；

次卫也夹在两个卧室中间，卫生间门对着餐厅，多少有些不雅观。

其实一般来说，这种横厅的户型。

次卫如果放在入户门进来的两边，就不会出现卫生间门对着餐厅的情况的。

不知道瀚府的这个户型这样设计，是基于怎样的考虑。

不过，136-137㎡户型有一点挺好的地方。

主卧虽然没有270°飘窗，但阳台是跟客厅是连在一起的。

有点酒店套房的那种感觉，还是挺舒服的。

当然可能也会有人觉得主卧连着客厅阳台，私密性不够啥的。

这点就见仁见智吧。很多时候确实鱼与熊掌不可兼得。

整个瀚府项目，虽位于龙岗中心城，但属于吉祥板块。

相比中心城核心区域，地段上的优势肯定会稍弱些。

不过通勤还算方便，距离地铁3号线吉祥站三四百米。

周边还有“三馆一城”，距离区政府也不算远。

附近项目，同位于龙岗中心城的景云上辰花园，参考均价4.7万/㎡，主要为100-186㎡的产品。

相比下合正方州瀚府在单价和总价上，都会更低一些。