文/十一弟

刚一开年，广州最大的国企开发商——越秀地产，对广州区域营销条线作了一番大调整。

据说，越秀从万科挖来了原深圳公司营销负责人陈淑佳，出任广州区域营销总，全面牵头区域策略管理。

今年将满40岁的陈淑佳，早在2009年就以校招管培生的身份加入了万科。

他从最基层的营销策划岗位干起，一路拔擢晋升，干到了万科南方区域营销合伙人。

去年下半年，万科进行了组织架构调整，撤销了区域层次，从原来的总部-区域-城市公司三级管理模式，调整为两级管控。

取消区域层级以后，对陈淑佳的职责相应作了调整，他被调任深圳万科出任营销副总经理。

万科正在渡劫，业务大规模收缩。

陈淑佳在新岗位只干了短短几个月，便选择了跳船，空降到越秀地产广州区域。

跟陈淑佳一起跳槽过来的，还有广州万科项目营销负责人——圣培。

圣培更年轻，1994年出生，也是通过校招加入的万科。

作为应届生，她一开始在南京万科的楼盘案场做销售，入职第一年就成了销冠。

后来，圣培转岗做了营销策划，又从南京来到了广州，开始负责操盘项目营销。

她在广州的代表作，是万科城市之光。

这个项目开盘一炮而红，连续霸榜广州楼市销售业绩前三，黄埔区销冠。

2022年，凭借城市之光的出色业绩，28岁的圣培，获得了个人金奖、产品金奖、最佳销售团队三个集团金奖。

那一年，她成为广州万科唯一一个手握三金的合伙人。

这次跳槽到越秀，圣培将出任广州区域营销副总，作为陈淑佳的副手，牵头片区项目操盘。

越秀从万科为广州区域挖来的两位营销干将，无论是陈淑佳，还是圣培，都有深厚的一线经验，还有拿得出手的业绩。

他们从困顿的万科跳出来，在越秀受到了夹道欢迎，升职加薪，反倒变成了香饽饽。

在大本营广州，越秀已经是厉兵秣马，准备打一场翻身仗了。

去年，广州楼市销售榜单上，越秀以332亿的销售业绩，排名第二。

销冠是总部同样位于广州的带头大哥——保利发展，它去年卖了550亿，跟越秀拉开了两百亿以上的差距。

保利去年以豪宅项目为牵引，在广州楼市大杀四方。

它在天河区的顶级豪宅——保利·玥玺湾，去年底冲刺开盘，当天就卖了106亿，创下2025年全国楼市开盘纪录。

玥玺湾销售单价17万/平米，最贵的站上了30万/平米，套均总价需要4500万。

开盘当天，一把就成交了236套。

项目全年销售额，定格在了141亿，是广州楼市单盘销冠，贡献了保利在广州四分之一以上的销售业绩。

尽管广州楼市整体承压，蛋糕在变小，但作为行业老大，保利切走的蛋糕，变得更大了。

2024年，保利在广州的市场份额，不到19%。

去年，它的市场份额，已经提升到了23%。

也就是说，广州在去年每卖出四套新房，几乎就有一套是保利开发的。

尤其是在几个核心城区，保利的优势更加明显。

其中，它去年在天河区的销售额，卖了258亿，市占率高达46%；

在海珠区和荔湾区，保利的市占率，分别达到了28%和24%。

十一弟查了下，去年广州楼市卖得最好的十个盘，保利独占四席，前三都是它名下的热销盘。

而越秀，无一楼盘项目入围。

强龙压不过地头蛇，但去年，越秀在大本营再次遭遇了滑铁卢。

不论是销售业绩，还是热销单盘，保利都对它形成了全面碾压。

放在两年前，广州楼市还不是现在的格局。

2023年，越秀在广州连续霸榜销冠，全年卖了627亿出头。

而保利在那一年的销售额，不到531亿，落后越秀上百亿。

2024年，保利卖了540亿，反超越秀，坐上了广州楼市销冠。

越秀则掉队了，销售规模跌到了529亿，比2023年少卖了上百亿，排名第二。

到了去年，保利进一步把越秀甩在身后，已经拉开了两百多亿的差距。

从业绩增长来看，保利的销售规模，其实相对稳定，三年增长了20亿左右。

不怪对手厉害，只恨自己太菜——

从2023年的627亿，到去年的332亿，越秀在大本营的销售规模，几乎腰斩了一半。

作为广州最大的国企开发商，这里是越秀的销售重镇。

大本营的业绩拉胯，拖累了整个集团的销售目标。

去年初，越秀为全年设定的销售目标是1205亿，原本计划增长5%。

结果，它在去年的销售规模为1062亿，下滑了7%，目标完成率88%。

广州市场对越秀整体销售业绩的贡献，占比下降至31%。

两年前，广州的业绩占比，超过了44%。

保利的总部同样设在广州，但作为大央企，它从广州获得的资源倾斜，远不及本地国企越秀。

2024年，广州国土部门对一批存量闲置土地进行了收储。

其中，向越秀收购了位于海珠区、白云区和番禺区的三个项目地块，总对价超过135亿。

这几乎相当于越秀全年在广州的拿地预算。

在销售业绩下滑的周期里，广州其实是在用政府收购的手段，帮助越秀优化调整土地储备结构。

尽管销售业绩拉胯，但越秀在广州的拿地力度，依然很凶猛。

去年广州楼市销售榜单上，销冠是保利，跟越秀拉开了两百多亿差距。

但在拿地榜单上，排在第一的，却是越秀。

它全年在广州拍下了9块地，投资金额超过106亿。

保利只拍了3块地，拿地金额77亿出头，比越秀少了29亿左右。

越秀是在为2026年准备弹药，又从万科挖来了两位营销干将，粮草和兵马都齐备了，就等着大干一场了。

两年时间里，越秀在大本营的销售业绩，掉了一半。

还能有下滑的空间吗——

市场是不进则退，陡坡下山，拉都拉不住。

该立军令状了，再往下走，只怕不好交代了。

本文来源：拾遗地