文/粤进深 李奕和

龙华不愧是2026年深圳供应的扛把子。

之前就有相关统计，龙华预计今年有22个新盘住宅入市。

推盘量上看，是全市最多的。

可想而知，接下来一年区域的竞争会是多激烈。

现在来看，进入2026年还不到两个月。

不少的新盘，已经在摩拳擦掌了。

前不久，位于龙华简上路的深业“双子盘”。

才双双披露了总平图。

如今，距离其直线四公里左右的阳台山东地铁站。

一个鸿荣源的旧改盘——云麓花园，也披露了规划。

项目位于龙华大浪街道布龙路与高峰路交汇处。

旁边就是地铁6号线阳台山东站，妥妥的地铁盘。

云麓花园建设用地面积2.87万㎡，总建筑面积43.94万㎡。

因为是旧改盘，容积率达到了9.58，不是一般的高。

计容积率建筑面积31.5万㎡。

包括住宅建筑面积13.15万㎡，商业8000㎡；

酒店5万㎡，办公7.35万㎡；

还有公共配套设施1.1万㎡，物业服务用房534㎡等。

总平图看，云麓花园共五栋住宅，均是55-56层的超高层。

其中1栋一单元、1栋二单元为连体楼，56层高，一层五户。

1栋三单元、1栋四单元为连体楼，56层，一层五户。

1栋五单元则是55层高，看了一下，竟然达到一层九户。

五栋住宅的东边，则是40层的酒店（2栋）以及45层的办公（3栋）。

云麓花园的前身，为鸿荣源赖屋山城市更新单元。

早在2018年启动旧改意愿登记，至今也已经推进有8年时间。

该旧改用地面积约4.69万㎡，总建筑面积约59.62万㎡。

是一个涵盖住宅、商业、办公、酒店的综合体项目。

整体分为01、02、03共三个地块建设。

其中01地块便是最新披露总平图的云麓花园。

另外的02地块，规划一栋40层写字楼，以及住宅楼栋（以回迁房为主）与公租房。

03地块，则规划一所12班制幼儿园，满足社区基础教育需求。

也就是说，该城市更新项目的商品房主要在云麓花园。

不过从目前披露的总平图看，有一层九户的设计。

云麓花园，大概率也是有保障性住房？

可以看到，整个云麓花园较大的不足在居住舒适度上。

项目容积率9.58，55-56层的超高层，楼间距也不宽裕。

总平图显示，项目1栋二单元跟1栋三单元楼间距25米左右；

1栋三四单元跟1栋五单元的楼间距仅约18米。

作为五十多层的超高层，这个楼间距的体验不大友好。

云麓花园的开发主体，为深圳市鸿龙盛投资有限公司。

该公司由鸿荣源控股100%持股，董事长、总经理为刘金燕。

资料显示，该人士同时也是鸿荣源集团常务副总裁。

前面说到，龙华今年的供应大，云麓花园面临的竞争并不小。

这不仅来自新规土拍，低容积率产品对项目的影响。

同样来自同为旧改项目的，其他楼盘产品的空间挤压。

其实，就在云麓花园的一路之隔，布龙路的对面。

1月中下旬，星河地产潭罗村旧改新一期产品——星悦尊府也正式曝光。

项目由两栋住宅组成，总户数567户。

同作为旧改，容积率6.1，比云麓花园更低。

星悦尊府的产品面积也已经公布，主要为88、100、115㎡户型。

稍远一点，同样位于大浪街道的滨江集团在深圳的首个旧改住宅。

叠映春语也传出即将在今年3月份入市。主要面积为70-117㎡。

云麓花园的入市，首先要面对这两个对手。

周边来看的话，三个盘所处大浪，并不在核心区域。

目前，龙华大浪整体面貌还较差，项目周边多为城中村、工业厂房面貌，交通也比较拥挤。

从开发商的角度，无论是鸿荣源还是星河地产。

都是深耕深圳旧改品牌开发商。

而滨江集团虽然在深圳市场涉猎不多，但在浙江市场也有口皆碑。

随着入市的逼近，这三个项目，无疑将迎来一场混战。

到底谁的产品更好，谁的价格更卷，值得期待。

项目附近在售盘不多。

星河潭罗村旧改前期产品星悦云邸尾盘在售，参考均价4.25万/㎡。