文/北京进深 林振兴

京城开发商对于中意的好地，往往会抢先下手。甚至地块还未进入供地清单，就有房企盯上了。

这不，别人还在过正月，北京兴澜房地产已经悄悄“抢跑”了。

2月27日， 北京兴澜房地产一口气甩出四则招标计划，涵盖土方工程、监理、施工、设计，总投资估算3.2961亿元。它的目标很明确——怀柔新城0103街区HR00-0103-6001地块。

兴澜地产是什么来头？

别被这新名字唬住，它其实是中建智地的全资子公司，2月14号刚注册，注册资本5000万元，法人兼董事长为樊飞军（中建智地董事长），经理为张梦灿（中建智地京东公司执行总经理）。

这步棋，走得有点“反常”。

要知道，中建智地这几年在北京那是相当风光，重仓朝阳、昌平。

尤其是去年9月底，它豪掷43.15亿拿下太阳宫地块，楼面价干到了9.42万/平，溢价率39%，也是帝都2025年溢价最“贵”的地。

为此，中建智地高管团队还远赴国外，考察学习顶豪项目。但由于地块涉及地铁联通，以及地铁退线太多，只能做超级大平层。

距离拿地都过去5个月了，规划图还没挂出来。据说，目前有两板设计规划方案，一版是直接做大，108套左右房子，套均300平米起步，最大500多平米；另一版则是200平、270平、370平、500平。

反观这次的怀柔地块，虽然还没正式上架，但中建智地已经提前进场了。

由于地块还没正式挂牌，公开信息并不多。但招标计划里还是透露了些底细——6001地块的位置，北至府前东街，东至开放路，南至、西至天齐路，离怀柔区政府不到1公里。

它的总建筑规模约75,296.36平方米，地上建筑规模约44,846.20平方米，地下建筑规模约30,450.16平方米 。

中建智地这步棋，其实很有意思。一边是太阳宫的“高处不胜寒”，顶豪产品虽然面子足，但去化压力不小，还得小心翼翼地设计规划；

另一边是怀柔的“蓝海市场”，没有那么多神仙打架，拿地成本可控，利润空间也足，还能用自己成熟产品力去降维打击。

看来，京城这位“地产一哥”也想明白了，与其在核心区红海中跟人拼得头破血流，不如换个赛道，去远郊找蓝海。这不仅是拿地策略的调整，更是一种生存智慧。

01

中建智地为啥大老远跑怀柔拿地？

首先，怀柔首个“好房子”——北京建工·嘉棠澐玺的热销，给它拿地添了一把火。

嘉棠澐玺所在地块，由北京建工地产于去年5月，以3.59亿元底价摘得，折合楼面价1.65万元/㎡，简直是白菜价。

全盘7栋6F-10F洋房，共224户，主力建面80-140㎡，产权得房率76%-84%区间。

它的地价缝差很诱人。目前，嘉棠澐玺网签211套，成交均价39419.47元/㎡，顶着4.05万元/㎡的预售均价成交；

住宅成交额超8.2亿元，地价覆盖率超228%。这是什么概念？开发商已经把地价翻倍揣进兜里了。

怀柔这种远郊，以前大家觉得只能盖盖“刚需糙盘”，结果嘉棠澐玺证明了：只要房子盖得够好，改善客户大把大把地往外掏钱。

此外，“兄弟”中建方程或许也给了中建智地新的启示。

去年9月，中建方程以5.6亿元拿下臻源府地块，楼面价为1.55万元/平米。

截至目前，臻源府网签296套，均价3.2万元/平米，住宅成交额约10.76亿元，地价覆盖率超192%。

此外，距离臻源府3公里的延庆住总山澜赋，虽然没有前者那么炸，但也是稳稳收回地价还有得赚。

山澜赋所在地块的成交价2.46亿元，住宅楼面价约1.18万元/平方米。它在去年4月取证，7栋4-8层电梯洋房，共174套房源，主推115—135㎡三居四居，销售指导价3万元/㎡。

目前网签94套，成交均价29243.19元/㎡，成交额约3.3亿元，地价覆盖率超134%。

除了延庆、怀柔，门头沟这两年的新盘，也让开发商赚得盆满钵满。

例如，长安华曦府一期，实现5个月内五开五罄、全面清盘，一年狂卖26亿元的爆款神话。；

二期金安，也毫不逊色。开年1月便登顶销冠，网签158套，成为全北京成交量最高的项目。

02

为什么这些远郊项目能卖这么火？因为供需错配得太厉害了！

以前说起怀柔、延庆这类远郊区，很多人脑子里蹦出来的标签是啥？刚需外溢、度假置业、周末住住还行。

说白了，就是“次级市场”——开发商也多囿于传统框架，觉得既然是远郊，产品差不多得了。规划凑合、设计凑合、配套也凑合。能住人就行，别指望啥品质。

但市场正在悄悄变脸。远郊还是那个远郊，但玩法已经变了。

中建智地这帮房企，嗅觉够灵。他们发现一个有意思的现象：远郊不是没人买，是没好房子买。当地改善需求憋了好几年，手里有钱，眼里有盼，就是等不来一个能下得去手的盘。

一边是嗷嗷待哺的改善客群，一边是长期空置的高品质供给。这个供需错配的缺口，就是蓝海。

而中建智地手里有牌——产品研发能力是练过的，品牌号召力是攒下的。手握“宸系”、“府系”等王牌产品线，它进了怀柔，不跟本地小盘卷价格，直接上产品力降维打击。

更狠的是，这种“好房子”不光吃本地市场。一旦产品力够强，连中心城区的购买力都能虹吸过来——同样的总价，在朝阳买个老破小挤电梯，还是在怀柔住个四代宅晒太阳？有些人已经开始算这笔账了。

结果是啥？定价权有了，去化速度有了，利润空间也有了。

03

中建智地这回跑到怀柔，不是心血来潮，实则是一次精准的战略卡位。

过去几年，头部房企往往为了维持市场份额和行业排名，挤在核心区，抢破头也要拿“地王”，导致楼面价甚至逼近或超过周边售价，埋下巨大隐患。

而现在，当多数房企仍在热门区域为微利而贴身肉搏时，中建智地选择避开高溢价、高成本的“双高”红海，转向怀柔这样的远郊价值洼地。

这一拿地策略的核心在于规避无效内卷。以较低的拿地成本和可控的溢价，锁定了项目的安全边际，为后续的利润空间和产品打磨留足了余地。

尤其在当下，房企普遍审慎、拿地拿地门槛值下降的窗口期，这种“农村包围城市”的打法，反而更容易守住现金流的安全垫。

说到底，这是一次对“风险收益比”的极致算计，不再为单纯的“地王”光环买单，而是务实地寻求确定性收益。

作为京城地产的领军者之一，中建智地的每一个动作，都带着风向标的意义。

它此次拿地，也向行业传递了一个清晰信号：未来的竞争，不再是单一核心地段的争夺，而是对全域价值的重新发现。

这要求房企必须具备更强的城市解读能力，既要能在一线核心区攻坚，也要善于在看似普通的远郊区发现并创造价值。

中建智地这波操作，充满了大智慧。