文/深圳进深 严明会

作为光明新国标大社区盘，天境云玺的一举一动吸引着市场的注意。

最新消息，项目在明天（4月25日）将开放实体样板间。

而开盘时间，据进深君了解，预计会在5月中下旬左右。

这个盘，其实亮点不少。

三家国企合作、新国标、低容积率、高得房率；

并且，在深圳近几年旧改盘为主的市场环境中，项目还是少有纯商品房大社区。

这一系列标签组合在一起，狠狠地让天境云玺刷了一波存在感。

项目地处光明街道东周社区，位于华夏路与周家大道交汇处。

开发主体，为深圳市振业天发开发建设有限公司（以下简称“振业天发”）。

该公司注册资本8亿元，法定代表人、董事、经理为毛中义。

据了解，毛中义是振业集团深圳公司党支部书记执行董事。

具体股权方面，振业天发由振业集团、天健集团、光明建设集团分别持有40%、30%、30%。

去年6月27日，项目地块被三者组成的联合体拿下。总成交价19.94亿元，成交楼面价1.838万元/㎡。

占地约3.5万㎡，容积率3.1，建筑面积约10.85万㎡。

天境云玺规划9栋住宅和1所幼儿园，采用围合式布局，打造建面约83-166㎡ 新规3-4房。

项目的户型图，此前已经披露了。

整体看下来，为了得房率，飘窗是真的多。

以至于很多户型的小房间、书房都做了270°的转角飘窗。

据了解，项目的得房率超100%。

而且有一点，天境云玺的飘窗，据说是非承重，可以拆掉的。

这样看，使用率确实是一个很大的亮点。

另外还有一点，项目吹风价，据说也挺诱人的。

目前市场传出的吹风价：

83㎡ 三房两卫：总价约 310万起，单价低至3.73万/㎡。

这个价格能上车带主套的三房，在光明核心区确实很具吸引力。

93㎡ 3 1房两卫：总价约 360万起，单价3.87万/㎡。

105㎡ 四房两卫：总价约 410万起，单价3.9万/㎡。

115㎡ 四房两卫：总价约 460万起，单价4万/㎡。

如果开盘在这个基础上，还有折扣。在周边简直是要“掀桌子”的节奏。

当然，这也得益于项目的土地楼面价不算高。

曾有人算过一笔账，1.84万/㎡左右楼面地价。

加上建安，财务，营销等成本，预计开盘均价甚至能到3.5万上下。

不过，有一说一，对于这个盘，其实也有些两极分化。

此前，项目已开异地样板间，不少人看完后，反应还是挺大。

一方面，天境云玺的低密、高得房率这些新规特点，备受期待；

另一方面，项目也存在楼栋布局、打造上，也存在不同程度视线干扰、对视的问题。

天境云玺的户型设计，从一层两户到一层六户都有。

除了一层两户的楼栋，其同一层楼的户型，距离都比较近。

比如，两梯三户的中间户型，西边的书房跟另一户型的阳台靠得就比较近；

东边的主卧衣帽间飘窗，也与另一户型的阳台靠的很近。

两梯六户的楼栋，中间的两户，其书房的飘窗分别正对着另一户型的飘窗和另一户型的生活阳台，并且距离都挺近。

两梯五户的中间户型，同样存在类似这样的窥视跟视野遮挡情况。

所以应该说，虽然天境云玺在新规上做得比较好。

但在户型与户型之间的这种间距，与视野错位上，做得不是很足。

甚至还不如一些以往的非新规产品。

毕竟，比如说像两梯三户这种楼栋，户型配比并不算多。

其实通过对楼栋不同的户型单元进行扭向，就尽可能可以避免对视、视野遮挡这种情况发生的。

以往的很多一些楼盘，不管是新规还是非新规，就是这样干的。

但天境云玺作为新规盘，这一点并没有做得很好。

就看即将开放的实体样板间，会带给市场一个怎样的体验。（进群了解更多深圳楼盘信息，请加微信SZjinshen。）