文/上海进深 严明会

今年的外环外楼市，开局就好不热闹，甚至空气中都弥漫着一股火药味。

1月下旬，大华星屿刚完成首开，时代之城就紧跟着公布了最后一块地的总平图。

而就在这两天，时代之城这块最后的拼图正式定名“时代雲境”，户型图随之公示。

这也是华润历经两轮方案调整后，推出的3.5代宅新规产品。

有意思的是节点。

3月7日，时代雲境115㎡户型样板间即将开放；紧接着3月8日，大华星屿二批次就要迎来开盘。

一个大秀肌肉，一个提枪上阵。

这种正面硬刚的气势，已经直白地摆在了台面上。

实得率近90%

时代雲境直接锚定了“外环外首个全维定制住区”的占位，一口气抛出三大首创：

外环外首个新规面市项目、首个全维定制项目、首个前置服务项目。

作为收官之作，华润没有挤牙膏，而是直接用上了全新的新规赠送体系，并在外立面、装修标准上做了一次全面跃升。

高窗墙比、通透立面、约270°无界观景、全赠送设备平台等优势已基本确定。

项目主力面积段在约95-129㎡，同时排布了一栋建面约145㎡的压轴叠墅。

这套组合拳打得非常精准：

95㎡户型在板块内已经断供一段时间，它的出现等同于重新为刚需和首改买入的门槛；

145㎡叠墅更是板块内多年未见的稀缺物种，天然自带高端改善客群的流量光环。

具体看一下即将开放样板间的115㎡户型：

这是南翔罕见的飞机户型，此前南翔这个面积段的新房，大多为LDK布局。

华润这波操作，直接抓准了差异化痛点。

2梯2户配置，私梯入户，真南北通透，两个大阳台，有一个不计面积的设备平台，南北两个飘窗。

南向面宽做到了大约10.6米，每个空间都有阳台、飘窗或设备平台的赠送。

所有的飘窗和阳台都是无墙垛设计，并且，除了阳台的一面墙，其他都是非剪力墙设计。

这意味着，室内的改造空间很大。

粗略算一下，阳台按一半面积计算，赠送大约5.5㎡，飘窗4㎡，设备平台2.5㎡，总赠送面积将近12㎡，加上独立电梯厅，实得率要接近90%了。

入户门后配置了这个面积段罕见的800库，甚至能直接纳入次卧，爆改成一个拥有独立空间的套房。

据说，这种个性化的改动，未来可以由开发商统一改造后交付。

竞争白热化

时代之城是南翔的老红盘了。

连续两年蝉联上海外环外“销售金额、面积、套数”三冠王；2025年更跻身全市成交套数TOP2。

15期产品，累计热销2000 套，年化千套去化。

放在全上海刚需盘里，这样的节奏几乎是独孤求败。

哪怕市场下行、价格内卷最激烈的阶段，时代之城卖到尾声，依旧能维持每月二三十套的稳定成交。

这些成绩，构成了时代雲境的基本盘。

对买房人来说，至少它不是一张白纸，而是建立在真实销售和实景交付之上的延续。

从项目一期约6000㎡实景示范区，到二期约3万㎡实景展示，再到一期品质交付，时代之城已经给市场打过样。

视线拉回到当下的微观战场。毫无疑问，大华星屿是时代雲境最直接、也最强劲的对手。

大华星屿绝非等闲之辈。首开推售120套房源，认购率飙到124%。在不开分销、不打折扣的硬核前提下，官宣去化97套，去化率高达81%，一举实现超6亿元的销售额。

一边是地段成熟度更强、改善标签清晰的大华星屿；一边是华润置地十七年深耕南翔、拥有完整大盘体系和销售成绩支撑的时代雲境。

产品之外，时代雲境手里的资源牌同样不弱。

从配套来看，时代雲境延续了时代之城的大盘资源优势。

生态有银翔湖和古漪园，商业有山姆会员店和南翔印象城MEGA，再加上十二年全龄教育和三甲医疗，生活界面并不缺项。

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