文/上海进深 严明会

两宗相邻地块的接连落子，让青浦徐泾再次成为楼市焦点。

一宗是去年11月宝业集团拿下的17-05地块，另一宗是今年一批次土拍刚刚成交的18-05地块。

两块地不仅出让时间间隔短，仅三个多月，而且位置几乎贴着，直线距离只有几百米。

从地块指标来看，两块地开发逻辑相似，但先天资源略有分化。

容积率都是2.2，限高都是60米。

体量上略有差异。18-05地块用地面积约3.8万㎡，17-05地块约2.49万㎡，前者体量更大一些。

在区位细节上，宝业17-05地块，靠近G15沈海高速；绿城刚拿下的18-05地块，更靠近地铁，交通便利性更高。

目前，宝业项目已经进入入市预热阶段，而18-05地块的产品大概率也将在下半年亮相。

在18-05地块开拍之际，宝业徐泾项目就释放了节点消息。

随着两宗地块先后入市，徐泾新房市场的新一轮竞争也将正式展开。

宝业没做高低配

2025年11月24日，第九批次土拍中，浙江宝业房地产集团以17.30亿元拿下徐泾17-05地块，溢价率5.17%，成交楼板价31561元/㎡。

这块地的基础条件其实不错。

出让面积约2.49万㎡，容积率2.2，限高60米，没有中小套型比例限制，理论上完全可以用当下流行的“高低配”思路：高层叠加洋房或叠墅，在货值上往往更有优势。

但宝业最终没有这么做，而是选择做一个相对纯粹的小高层社区。

规划显示，项目拟建9幢15-18层住宅，其中2幢15层、2幢17层、5幢18层；除5#、11#楼外，其余均为首层架空。

这在当前的新盘产品逻辑里，其实是一种不太讨巧的做法。

高低配往往可以拉高项目溢价，也更容易制造产品差异和营销亮点。但与此同时，它也会带来资源分配不均的问题。

有人住叠墅，有人住高层；有人占据最好的景观资源，也有人被挤在塔楼之间。

宝业显然不想让这种差异过于明显。

最终的产品定位偏向改善，是建面约130-190㎡的3-4房，跳出了中小户型内卷，也展现出宝业对地段区位价值的自信。

项目还将打造徐泾首个“全域抬板社区”，规划了百米长的门廊 风雨连廊系统。

这种设计在改善项目中越来越常见，一方面可以抬高社区整体界面，另一方面也能释放更多公共空间，让社区更开阔、更通透。

对于改善型家庭来说，这样的居住体验往往比高低配社区更稳定、更均衡。

项目预计4月10日开放展厅，6月开放实景示范区。

开发主体为上海宝曜房地产开发有限公司，法定代表人为夏锋。这家公司成立于2025年11月底，由浙江宝业房地产集团100%控股，董事长为孙宇光。

徐泾竞争升级

就在宝业项目火热推进的时候，徐泾又迎来了新的变量。

前几天的2026一批次土拍中，与宝业项目相邻的18-05地块正式出让。

这块地的位置更靠近轨交——距离2号线蟠祥路·国家会计学院站直线约200米，距离17号线蟠龙路站约700米，是一块典型的双轨交地块。同时，距离崧泽高架出入口约800米。

参与竞拍的只有两家房企：绿城和象屿。

让人有些意外的是，去年刚在旁边拿地的宝业并没有参与竞拍，也没有来“抬轿子”。

竞价过程整体比较克制。

双方都非常冷静，好几次都是进入倒计时读秒才出价。最终经过33轮报价，绿城以总价约26.75亿元竞得地块，溢价率6.57%，成交楼板价31972元/㎡。

这也是本次一批次土拍中唯一一块溢价成交的地块。

对比来看，宝业去年拿地的楼板价是31561元/㎡，绿城这次高出411元/㎡，涨幅约1.3%。

从销售压力来看，宝业并不轻松。

如果项目封窗，赠送面积减少，单价要做到6万/㎡以下才能有竞争力。如果不封窗，但赠送面积相对增加，项目价格或许可以做到6-6.2万元/㎡。

而绿城的产品一旦定位更高端，对市场预期的影响也会比较明显。

事实上，绿城此前就已经进入过徐泾。2023年8月，绿城拿下双联路北侧36-01地块，就是如今的绿城春晓园。

当时项目的联动价为6.2万元/㎡。开盘初期认购并不算特别理想，二期开盘甚至因为认购人数不足取消摇号。但随着时间推移，项目最终还是顺利去化。

截至2026年3月，春晓园网签去化率已经达到96%，基本收官。

值得注意的是，当年春晓园的成交楼面价为36850元/㎡，溢价率高达10%。

相比之下，这次18-05地块的楼面价反而低了4878元/㎡。土地成本下降，但板块成熟度却更高了。

时隔三年再次进入徐泾，绿城的准备更充分了。

面对与宝业的贴脸竞争，不知绿城是会在改善赛道正面硬刚，还是在户型设计上做一些针对性调整。

例如，在新规条件下做一些120㎡以下的刚需刚改产品，与徐泾解禁的旧规次新房源竞争。

等到今年下半年，绿城的产品正式亮相，大虹桥徐泾的市场热度很可能会再次被点燃。

不过，真正的考验也才刚刚开始。

2026年，徐泾将迎来超过万套次新房解禁，位居上海各板块之首。

当供应端突然放量，新房与次新房之间的竞争会变得异常激烈。

对于宝业和绿城来说，这不仅是一场产品力的较量，更是一场对开发能力和销售节奏的全面考验。