乐居财经 徐迪 3月18日下午，2026房地产TOP500研究成果发布会暨房地产发展高峰论坛在北京举行。

华润置地执行董事、副总裁兼首席运营官陈伟分享了华润置地的创新转型实践案例。

2020年之前，华润置地的开发业务一直在行业排名第十左右的水平，期间经历了几个阶段：第一个阶段是自己独立开始做单一的住宅开发；第二阶段是做开发和商业的双轮驱动；第三个阶段是城市投资开发运营商的模式。

住宅开发是从2000年左右，在重庆开始起步，之后为了平衡经营风险以及长期利益，开始涉足商业地产赛道。2004年做了第一个罗湖万象城，当时有过一个讨论：华润置地是要做一把挣十个亿的住宅开发模式，还是要做一个项目在很长时间内每年挣一个亿？最后选择的方向是做一个每年能挣一个亿的生意。罗湖万象城现在每年零售额大概是130亿左右，年租金收入8亿多，整体利润五到六个亿。这之后，华润置地开始了商业地产的发展。现在有四个产业线：万象城、万象汇、万象天地，以及去年年底开了一个东莞购物村，开启了新的产品线——奥莱，带着一点微度假性质的奥莱产品线，这个产品线未来在其他城市也会寻找合适的机会进一步落地。

除了重资产之外，2020年华润置地把商管和物管业务整体拆分出来做了上市，就是万象生活，当时是港交所第三大IPO。上市之后整个万象生活整个营收和利润还是保持了非常好的增长，基本每年都在双位数增长，股价也保持了比较好的水平；2021年华润置地做了两个REITs，商业地产REITs和有巢REITs，从目前的表现来说都还不错。

在整个轻资产、重资产和相应的模式之后，华润置地现在的重点是在推片区统筹工作。深圳南山片区统筹，先用差不多十年时间把大冲村城市更新、大沙河生态治理、后海新区建设做起来；后在2022年把深圳后海中心区智慧城市建设运营服务项目拿下来，包括智慧运营、艺文活动、商圈统筹、城市空间服务；第三阶段，去年年底深圳湾万象城二期、深圳湾文化广场开业，深圳湾澐玺开盘热销，能卖得好，不仅仅是品质好，还得益于大的片区统筹工作，整个片区包含了高档商业、公园、文旅、文体、文化场馆等，整体联动。南山之后还做了其他形式的片区统筹，包括温州龙港模式，三亚海棠湾文商旅片区统筹等项目。

 “十四五”期间华润置地整体发展模式可以总结为3+1业务模式：开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务、生态圈要素型业务。轻资产主要就是万象生活，做业绩的增长极，同时向世界一流企业迈进；生态圈要素型业务是助力公司城市运营商定位的落地。

 从整体的指标来看，行业整体承压，华润置地资金上也承受了一定压力，但从营收和利润来说还是基本保持稳定，ROIC、综合毛利率处于行业相对比较稳定的水平。经营性不动产收租性、轻资产管理、生态圈要素型业务这三大经常性业务核心净利润占比60.2%。

 “十五五”行业发生了非常大的变化，国家也在提房地产新模式，城市整个发展将从增量发展转向存量提质增效，从建城要转化成营城的模式，城市治理也是重在内涵式发展和精细化运营。华润置地也做了一些调整，一个是深化三位一体的核心竞争力，二是构建两大价值循环体系。发展目标还是“盈利优质、财务稳健、模式先进、市值领先和品质卓越”为核心要素。在大的核心竞争力之下，始终把自己定位为城市投资开发运营商，开发是开发高品质的空间的载体，也是为运营去创造舞台。运营这个层面上更多是要创造空间价值，通过空间价值来促进不动产的销售和租赁业，提升资产价值，提升对资源溢价的能力。未来会深化片区统筹的模式，也是目前的房地产形势下，通过片区统筹不断提升土地资产的价值，这是未来核心的竞争。

另外，构建了空间价值和经济价值，如果没有足够的空间价值，经济价值很难实现。比如购物中心里面的电影院一样，其实电影院不太挣钱，但是它创造了流量，所以就会对整个购物中心形成赋能。未来也将从单一获取土地红利的方式，变成创造空间价值的方向。

结合形势的变化，华润置地把业务重新做了归类和定位，总结为三条增长曲线：

第一条是传统的开发销售型业务，是业绩基本盘，也是营收及现金流的主要贡献者。

第二条是经营性不动产收租型业务，可持续增长的强大引擎，是利润和稳定现金流的主要贡献者。

第三条是轻资产管理收费型业务，是业绩强劲增长极和空间价值核心创造者。

对于第一条增长曲线更多是做优的概念，第二增长曲线要做强，第三条增长曲线将会秉承速度第一、质量第二的方针，迅速把这块业务做大。