文/乐居财经 徐酒眠

“2025年，对物业服务行业而言，绝非风平浪静的一年。”

3月23日，星期一，上午十点，绿城服务（02869.HK）召开2025年度业绩会，董事会主席杨掌法总结过去一年：增量住宅市场体量收窄，部分城市出现物业费降价，客户需求从“有没有”向“好不好”转变——整个行业经历了一场从规模导向到价值回归的重塑。

面对环境的变局，绿城服务一手做减法，一手做加法。

这种战略定力体现在业务布局的调整上：2025年，绿城服务主动退出了部分非核心城市和存在交付风险的储备项目；与此同时，果断将资源聚焦于40个核心城市，通过“物业 文化”、“物业 科技”等创新模式，在存量市场中精耕细作。

“高质量的规模远比虚胖的体重更为重要”，杨掌法在业绩会上表示：“品质服务是唯一的护城河”。

业绩的“含金量”

行业持续深度调整，上市物企经营业绩普遍面临应收款与并购商誉减值，以及成本上升等考验。在此背景下，绿城服务交出了一份颇具看点的答卷：

数据显示，2025年其实现总营收约191.64亿元，同比增长7.1%；录得毛利约33.22亿元，同比增长10.3%，毛利率提振0.5个百分点至17.3%；核心经营利润约为18.78亿元，同比增长24.6%；归母净利润8.80亿元，增长29.9%。

在行业普遍面临“增收不增利”的困境下，绿城服务的利润增速远超收入增速，展示出强劲的内生增长动能。

财务方面，期内绿城服务的经营性净现金流约15.28亿元，同比增长3.59%，覆盖净利润1.6倍；现金及现金等价物约53.20亿元，同比增长9.6%。这组数据表明，其的利润增长并非“纸面富贵”，而是有着扎实的现金流入作为支撑。

在充满不确定性的当下，充裕的现金流不仅是安全底线，更是企业逆周期投入品质、吸纳人才的底气。

稳健的财务策略也体现在对股东的回报上。绿城服务董事会建议派发2025年末期股息每股0.16港元，以及特别股息每股0.08港元，合计每股0.24港元，综合派息率高达75%。若计入1.3亿港元的股份回购，总回报比例接近90%。

从收入结构来看，物业服务仍是基石业务，2025年贡献收入达136.44亿元，同比增长10.0%，占总收入71.2%；园区服务收入27.56亿元，占比14.4%；咨询服务收入27.64亿元，占比14.4%。

值得注意的是，在物业服务收入稳健增长的同时，其毛利率从13.7%提升至14.3%，园区服务毛利率从21.0%提升至22.4%，咨询服务毛利率从26.7%提升至27.4%。三大板块毛利率全线提升，绿城服务提质增效措施正在落地见效。

综合来看，2025年绿城服务在费用管控方面，销售及营销开支同比下降12.2%至3.05亿元，费用率从1.9%降至1.6%；行政开支同比下降1.6%至11.40亿元，管理费用率从6.5%降至5.9%。

非住业态首超住宅

坚守“有利润的收入，有现金流的利润”，绿城服务清醒地认识到，“高质量的规模远比虚胖的体重更为重要”。

在管面积是物企业收入的基石，储备面积是未来在管面积的主要来源。截至2025年12月31日，绿城服务在管面积达到5.66亿平方米，同比增长11.2%。储备面积则从3.57亿平方米小幅下降至3.31亿平方米，这是主动收缩的结果，也是其在当前市场环境下拓展策略上的审慎选择。

“2025年，我们主动退出了部分非核心城市和存在交付风险的储备项目。”而这，是为了将资源聚焦于40个核心城市，通过“物业 文化”“物业 科技”等创新模式，绿城服务拓展了众多优质存量项目。

从拓展成效来看，2025年其新拓年饱和营收达到40.3亿元，实现量价齐升；核心重点城市占比92%，聚焦度进一步提升。

总裁金科丽透露，紧跟国家发展规划步调，绿城服务深耕以杭州、上海、南京为代表的56个核心重点城市，新签货值占比92%。去年，其新增以爱尔医疗、蓝天下传媒为代表的大客户36家，期内新签货值23亿元，锚定储备货值7.7亿元。

值得关注的是，2025年绿城服务的业务结构发生了关键性变化。新拓年饱和营收中，非住宅业态同比增长18%至21.6亿元，占比首次突破50%，达到53.5%。

金科丽透露，绿城服务累计合作优质国企央企客户达到280家，股东结构稳定，长期看好共同成长。2025年新签以上海龙企总部、中国人寿浙江省分行为代表的高辨识度、高价值标杆项目70个，形成以街道为单位的管理集聚效应。

在住宅服务方面，绿城服务深化品质路演，瞄准优质存量住宅市场，在价格下行的大背景下坚持“服务做加法”，承接杭州乐红湾等优质存量项目49个，平均单价3.98元，以品质坚挺带动价格坚挺，实现拓展质价齐升。

重构价值护城河

“我们的成绩不是依赖市场的风口，而是源于我们对行业本源的深思与践行。”杨掌法在业绩会上如是说。

在业绩发布会上，杨掌法用了相当长的篇幅来讲述“数字背后的人与事”。他提到，过去一年绿城服务有不少一线员工“火出了圈”：

能够记住500多户业主的姓名保安小钟，把甘肃老家的荞麦面带给有糖尿病的阿姨；为了能和外教打招呼，55岁的保安诸学忠利用休息时间苦学英语，被新华社报道……

“这些视频和事迹在网络上传播，感动了无数人。”杨掌法透露，2025年，绿城服务的安保和管家在执勤内外救人与危情达到200多起。

透过这些现象，杨掌法直指物业服务的源头是人与人的链接。

2025年，绿城服务正式发布“深度服务”体系，锚定不同业态、不同房态、不同年龄的客户敏感点，细化全场景管家服务、加码“一老一幼”服务关切、焕活空间/社群运营、焕新商企一体运营，切实推进从基础四保“标准化”走向生活服务“心标准”的全维深入。

这并非一句时髦的口号，杨掌法特别强调了一个数据：在“深度服务”体系推进下，一项旅居公寓服务项目的物业费收缴率突破了95%。在行业普遍面临收缴压力的背景下，这一数据颇具说服力。

绿城服务的深度服务，也伴随着对员工的深度关爱，“只有被善待的员工，才会去善待我们的客户。”

2025年，绿城服务落实了更深度的员工关爱体系，让那些一线默默发光的小钟们被看见、被尊重、被成就。

金科丽则从管理层面补充了“以人为本”的实践。她表示，2025年，绿城服务推进一线团队岗编人心的全面匹配，鼓励一专多能，落实“优岗优酬”，推进管理者责权梯队建设的全面击穿。

“全年晋升地区总7名，调整9名，晋升调整项目群总经理166名，调整职能后台人员48名；管家人均服务户数提升8.4%，晋升及调薪5460人，绩优员工收入提升8.4%。”

穿越周期的“桂花树”

在增量红利消退的后房地产时代，谁能够通过深度服务建立起与业主的情感链接，谁能够在存量市场中挖掘出新的增量，谁就能在行业洗牌中占据先机。

“不再追求单纯的规模，而是追求‘有厚度的生长’”，业绩发布会上，杨掌法用“桂花树”的意象总结绿城服务30年发展历程：“我们从杭州城西的一棵桂花树苗，持续向大地深处扎根，向天空延展，持续播撒服务的清香。”

对于2026年及更长远的未来，杨掌法表示，如果说2025年是绿城服务“从改革走向深化改革”的元年，那么2026年将把“深”字贯彻到底，坚持三个维度的深耕：深化业务融合，坚持内容为王；深化品质创新，坚持技术向善；深化信任构建，坚持长期主义。

金科丽则用“乘势而上”来定调2026年的发展决心，并阐述了三大核心举措：擘画高质量发展的新格局、开启提质增效的新引擎、换新求真务实的新气象。

金科丽特别强调，2026年将坚持“现金为王、效益优先、优质增长”，确保年度回款不低于去年，全面实现毛利率提升超0.5个百分点，全年新拓货值40亿，非住占比大于50%。

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