验资800万，刚需小户型！珠实布了一盘怎样的局？
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进深
严明会
2.8w阅读
2026-03-24 19:02
文/广州进深 严明会
前几天，进深君经过荔湾，顺手拍了张珠实在聚龙湾打造的江景商业大平层——珠实聚龙湾·璞毓，谁让它在路边实在是太显眼了……
而旁边的老旧住宅上，还贴了一张珠实玻璃厂项目的宣传海报，写着“聚龙湾首发住宅即将面世”几个大字。
没错，珠实玻璃厂项目的确是要入市了。去年12月初拿地，作为聚龙湾片区首个住宅项目，它的关注度颇高。
来看几个重点：
第一，有小户型。项目产品为建面约90-114-144㎡的三至四房，全南向设计。荔湾小户型向来抢手，参考其他新盘入市基本靠抢。
第二，货量不多。整个小区只有4栋楼，约460套房，目前首推楼栋暂未曝光，但肯定不会一下子全推完。
第三，70% 私梯入户。除了144㎡四房大户型独梯独户，约114㎡四房的部分户型也有私梯入户，没有专梯的也配有入户花园。
第四，容积率3.5。在荔湾老城区算是比较低的，住宅楼高31-32层，属于中高层，居住舒适度优势明显。
第五，公共空间不糊弄。整个小区占地约2万㎡，总建面约8.2万㎡，体量不算大，但该有的都有，比如中央园林、泳池、健身房、棋牌室、儿童乐园等。
第六，旁边就是太古里。项目与聚龙湾太古里只有一路之隔，逼格瞬间拉高。
珠实玻璃厂项目效果图
项目所在的聚龙湾片区，正是由珠实旗下公司统筹推进开发。目前，珠实在片区内同时布局了江景商业大平层与刚需/刚改两大产品线，形成完整产品矩阵。
商业大平层，即前面提到的“珠实聚龙湾·璞毓”。这个项目主打建面约230-480㎡，纯粹大户型，无小户型混杂，走的是高端路线，验资800万方可看房。
而珠实玻璃厂项目则完全与之相反。
从体量来看，珠实玻璃厂项目属于广州近年主流的“小而美”用地，十分适配快周转、快回笼的开发模式。
它走得也的确是这个路子没错。
不过，在进深君看来，其实是珠实有意跟其他项目错位竞争。
克而瑞数据显示，近13个月，荔湾区商品住宅成交3949套，成交均价52485元/㎡，套均价622.3万元/套。
其中，珠实玻璃厂项目所处的白鹅潭中部板块商品住宅成交226套，成交均价76683元/㎡，套均价1279.5万元/套，是荔湾区商品住宅单价最高的板块。
从供应来看，近13个月，白鹅潭中部板块仅放出了430套住宅，按此计算，去化率约5成。目前，板块内在售楼盘不算多，且大都为改善及以上产品，如保利·翡丽甲第、华润置地白鹅潭瑞玺。
考虑到项目体量较小及相关建设要求，业内此前就预计，珠实会在板块内走差异化路线，将玻璃厂项目打造成刚需或刚改产品，果真如此。
目前，项目价格还未流出，猜测4-6万元/㎡。
来源：进深
作者：严明会
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