北京进深 林振兴

取证短短两天，北投栖澐湾就亮出了网签。

截至3月30日，该项目网签21套，成交均价3.56万元/㎡，成交金额超6844万元。

两天前，栖澐湾才刚刚取得新预售证。拿证为西区6003地块，共8栋住宅楼，合计246套房源，拟售单价区间3.96-4.63万元/㎡。

其中，11#和12#的备案均价不足4万/㎡，分别网签5套、9套。

6#的备案均价最高，约4.63万元/㎡，为顶配140㎡四居，目前仅有1套房源被预订。

从拿地到取新证，北投栖澐湾用了1012天。

这个项目一路走来很不易，经过换帅、调规与更名。它，最初曾叫云帆汀澜。

时间回溯至2025年初，栖澐湾前身——云帆汀澜取证，推出西区6003地块6栋楼，共495套房源，拟售价格在5.32万元/m²至5.68万元/m²，备案均价5.5万元/㎡。

一年时间过去，北投这个通州项目，价格每平跌了1万+。

北投置业总经理屈晨看得很清楚，现在的通州市场，已经跟两年前大变天了。

栖澐湾为了不重蹈“兄弟盘”晟景汀澜的覆辙，在定价上肯定有所考量。

如果定太高，无人问津，不仅库存难去，还占用资金。

屈晨的打法，是走平民路线，3万+的房源，而且还是精装修交付。

乍眼一看，这个价格还蛮香的。但别忽视，地价缝差不到1万元/㎡。

不仅祭出降价猛招，屈晨还打出了“加量”的组合拳。

去年8月，栖澐湾通过调规“改头换面”，加入“好房子”阵营。

调规前，项目共12栋楼，总户数为971户，主力户型包括75㎡两居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，产权得房率在75-82%。

项目原户型没有阳台，南向为通面宽飘窗，北侧有设备平台，可扩展空间不大。

调整后，将南向客厅0.5米的飘窗，改为1.5-1.8米的内嵌阳台；部分边户增加侧边飘窗/转角飘窗；北向设备平台保留。

调规后，栖澐湾户型建面为79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。

虽然“动手术”后，它逐步向“好房子”靠拢，但得房率跟通州几位大哥相比，还是有不少差距。

在通州，别家“四代宅”赠送后的得房率，动不动逼近甚至超过100%；但栖澐湾哪怕加上赠送，有的户型得房率不到83%，连别人备案的得房率都打不过。

栖澐湾所在地块，是北投置业于2023年6月以25.9亿元底价竞得，楼面价约2.57万元/平方米，销售指导价5.5万元/平方米。

张家湾并不是通州传统的主城区，配套主要靠未来规划，周边现在比较荒。

目前该项目距离地铁站有一段距离，最近的1号线、7号线花庄站步行大约2.4公里。

但现在位置比它更香的通州九棵树地块，被中海地产拍走，楼面价才2.29万元/㎡。后者不仅距离九棵树站不到1公里，周边配套完善，城市界面好。

而且无论是产品力、品牌力、还是开发经验，北投置业与中海地产之间的差距都不小。

屈晨此前曾是北投集团冬奥村项目部项目经理。

冬奥会、冬残奥会期间，屈晨加入赛时保障团队，担任北京冬奥村（冬残奥村）运行团队后勤副主任一职，负责场馆基础设施建设以及团队后勤9个领域的工作。

从北投集团来到置业公司，屈晨肩上的责任更重了，栖澐湾成了他的“证明之战”。

为此，屈晨将一位猛将调到项目。

栖澐湾项目公司——北京北投宏象房地产，也发生了高管大换血，李国辉接替曹山山，成为公司新经理。

去年年初，北投宏象进入关键推进期，面对项目的复杂局面和紧迫任务，李国辉接下了宏象公司总经理的重任。

李国辉是北投置业的“老人”，2014年加入公司，他从合同预算部副经理、成本管理部经理一路成长，经历了和苑、如郡、宋庄等多个项目。

他借着“好房子”东风，组织团队推动总图规划、户型设计、建筑立面等关键性方案的优化调整，提高得房率。眼下，改头换面的栖澐湾，终于到了收获的季节。