文/乐居财经 曾树佳

2025年，房地产行业仍在“调整期”里沉淀，越秀地产交出了一份极具代表性的成绩单。

简单来说，这是一份“面子”和“里子”反差明显的答卷。

表面上看，归母净利润缩水了一些。但剥开数据的外壳，你会发现它的“骨架”——也就是销售额、现金流和土地储备，依然非常硬朗。

这种“利润降、销售稳”的现象，恰恰是当下楼市分化行情的真实写照。

而调整周期里，越秀地产商住并举的“第二曲线”业务，也是眼下房企生存发展的样本。

业绩韧性

2025年，越秀地产全年税后净利润为17.8亿元，同比增长21.4%；权益持有人应占盈利约为0.6亿元。

这更多是受到了大环境和会计结算周期的双重影响。

越秀地产对此的解释是，房地产市场仍处于深度调整期，市场信心与预期的实质性恢复仍需时间，城市间市场分化明显，其年度售楼业务的入账销售毛利率，同比有所下降。

结合大环境，这一点都很容易理解。为了卖房，很多项目不得不牺牲一部分毛利率，这自然会导致入账利润的减少。

其次，它期内的整体入账销售项目结构，出现阶段性变动，导致年度入账销售项目的平均权益占比，相较2024年度有所下降，权益持有人应占盈利随之减少。

说白了，为了分散风险，它参与了一些合作开发的项目，虽然销售额做大了，但分到自己口袋里的利润比例（权益占比）阶段性下降了。

不过，虽然账面上的钱少了，但这其实是它为了稳健发展、主动调整结构的结果。

去年，越秀地产新增项目的毛利率在15%左右，这将为其后续利润的修复，打下坚实的基础。

从规模上看，越秀地产依然是妥妥的千亿房企。

2025年，它实现合同销售金额（连同合营企业及联营公司项目的销售）约1,062.1亿元，连续三年稳居千亿规模阵营。

根据克而瑞统计，越秀地产全年合同销售金额，稳居全国行业前十，位列第九位。

越秀地产的稳健，还体现它对财务安全线的“守护”。

去年，其融资成本处于行业低位，加权平均借贷年利率进一步降低44个基点3.05%。

期间发行了两期境内公司债券，合共29亿元，票息率在每年1.95%-2.5%之间；还发行一笔境外点心债28.5亿元，票息率为每年3.3%。

同期，越秀地产经营性现金流净流入139.4亿元，连续四年保持净流入，保持着强劲的造血能力。

该公司的“三道红线”指标，全部维持绿档，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为65.5%、54.9%和1.7倍。

其财务稳健性，获得了评级机构、国际资本市场的广泛认可。

战略深耕

越秀地产销售端“坚挺”的背后，在于它的战略深耕。

在这背后，是它较为聚焦的策略。期内，其85.6%的销售额都来自北京、上海、广州等核心六城。

越秀地产除了去库存、稳价增量，聚力攻坚去化之外，还贯彻“精投资，以投促稳”，“一城一策”的做法，稳住发展安全垫。

去年，它把握投资节奏、深化拓展合作和深耕高能级核心城市，全年成功在北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、西安及佛山获取25幅优质地块，新增土地储备约278万平方米，权益投资金额约244亿元。

在这其中，核心六城的权益投资金额占比达96.3%，土地储备结构持续向高能级城市聚拢。而它全年整体投资溢价率约9.3%，也就是说，它以较低成本，获得优质土地储备。

截至去年年末，越秀地产拥有总土地储备约1,855万平方米，94.4%的土地资源集中于一线及二线城市。

大湾区、华东地区、中西部地区及北方地区分别约占集团总土地储备42.6%、17.8%、23.7%及15.9%；核心六城可售货值占比约75%，为未来的发展奠定了基础。

除此之外，越秀地产还提及广州两个重点的旧改项目。

一是在番禺的里仁洞项目，目前整个项目进展比较顺利，可带来有超过690亿的货值；另一个项目是广州南洋电器厂，目前整体拆迁进度已经达到94%，签约率达到98%。

今年年初，越秀集团经过9个小时的激战，拿下了珠江新城马场地块，该项目在广州将是名片型的大体量的综合体项目，未来不排除会从集团层面，注入到上市公司越秀地产中。

2025年，越秀地产广州大本营以291亿元的规模，位居当地销售榜单TOP2，后续马场项目的加持，将有助于巩固越秀在广州的龙头地位。

该项目货值规模可观，未来注入上市公司后，有望成为拉动越秀地产未来几年业绩增长的核心引擎。

面向“四好”

越秀地产给自己制定了一套穿越行业周期的解决方案——打造“四好企业”，即好产品、好服务、好品牌、好团队。

近年来，该公司都朝着这一方向前行。

在产品方面，其通过持续深化客研体系，落地“4x4好产品理念”，完成四大产品线标准化升级；推进设计施工一体化与“悦智造”体系升级。多个项目荣获行业设计与质量大奖，越秀“好房子”品牌形象深入人心。

在“商住并举”的战略下，越秀地产的“第二曲线”业务也值得关注。

越秀房托全年营收18.6亿元，平均付息率降至3.77%，标普、惠誉均上调展望至稳定；越秀服务营收平稳有增，在管面积增长至7347万平方米，外拓的收缴率提升至94%；越建科实现营收2.2亿元，在管面积增长23%至92万平方米，并获得南沙东流村改造的EPC项目。